Как купить квартиру без ипотеки в рассрочку

Ипотечный кредит – это отличная возможность приобрести жилье для тех, у кого нет на руках всей стоимости квартиры. Однако, для снимающих жилье заемщиков такое решение не всегда доступно. Когда человек, который ежемесячно вносит плату за съемную квартиру, берет ипотеку, ему приходится выплачивать сразу два платежа: ипотечный и за оплату текущего места проживания. Многим такое не по карману, и здесь на выручку приходит ипотека в рассрочку.

Выгода ипотеки

Чтобы разобраться с тем, чем отличается ипотека и рассрочка, и как можно совместить эти два варианта, стоит более детально рассмотреть и то, и другое явление. Ипотеку выдает банк. При таком варианте кредитования приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога, то есть, гарантирует банку выплату заемщиком всех предоставленных ему по договору денежных средств. Можно сначала получить одобрение банка, а затем уже выбрать квартиру, которая будет куплена на кредитные деньги. Ипотечное кредитование имеет ряд преимуществ:

  • Можно выбирать как новостройки, так и варианты на вторичном рынке. Банк одинаково охотно рассматривает квартиры обеих категорий, если они соответствуют его требованиям.
  • Срок ипотечного кредитования довольно продолжительный: в некоторых банках он составляет до 30 лет. Даже при скромном доходе можно позволить себе просторную квартиру и рассчитываться за нее постепенно, выплачивая довольно скромные по размеру платежи.
  • Можно приобрести жилье, внеся минимальный первоначальный взнос (около 15–20% от стоимости жилья) или обойтись без него. Также в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал. Отличный вариант для тех, кому не удалось накопить необходимую сумму перед покупкой.
  • Можно сначала получить одобрение банка и узнать доступную сумму кредитных средств, а после подбирать жилье, исходя из своих возможностей.
  • Ипотечный кредит можно взять на готовую квартиру, строящееся жилье или строительство собственного дома.
  • Ипотека допускает участие созаемщика, если у основного заемщика не хватает доходов для получения нужной суммы.
  • С первого дня приобретения объекта недвижимости она находится в собственности у заемщика. Он может оформить регистрацию по адресу квартиры, прописать в нее родственников, прикрепиться к местной поликлинике, отдать детей в детский сад и пользоваться другими преимуществами владельца.
  • Ипотеку можно погасить досрочно, либо внести существенную сумму на счет, сократив срок выплаты и размер переплаты. Банк не может отказать своему клиенту в досрочном погашении кредита.

Конечно, у ипотеки есть и недостатки:

  • Довольно высокая переплата. Если срок, на который берется кредит, довольно продолжительный, то она может составлять и 100% от стоимости жилья.
  • Необходимость страховать квартиру на весь период кредитования, что повышает расходы по кредиту.
  • Пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру, на нее наложено обременение, что ограничивает возможности распоряжаться своей недвижимостью.

Для того, чтобы заключить с банком договор ипотечного кредитования, необходим полный пакет документов, в котором будет содержаться исчерпывающая информация о заемщике и приобретаемой недвижимости. Также потребуется предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ, либо на официальном бланке организации-работодателя.

В случае, если заемщик не справляется с финансовой нагрузкой и не может вовремя вносить платежи, банк проводит реструктуризацию долга, либо рефинансирование.

Также, существуют и комбинированные варианты кредитования. Так, Сбербанк в 2019 году предлагает своим клиентам оригинальный продукт: ипотека в рассрочку. Суть кредита заключается в том, что он выплачивается несколькими траншами друг за другом, что позволяет существенно сэкономить на выплате процентов, ведь они начисляются только на часть суммы, которая уже перечислена клиенту.

Выгода рассрочки

Если ипотечный кредит выдают банковские организации, то рассрочку предоставляет непосредственно застройщик, у которого приобретается жилье. Рассрочка существенно отличается от ипотеки. Ипотечный кредит можно оформить даже без первого взноса, а рассрочка подразумевает внесение существенного платежа, который может достигать 80% от общей стоимости приобретаемого недвижимого имущества. Но, несмотря на такое ограничение, у рассрочки есть свои преимущества:

  1. Пакет документов, который заемщик предоставляет кредитору, значительно меньше. Благодаря менее тщательной проверке на рассрочку могут рассчитывать даже те, кому отказано в ипотеке. А покупатели, которым ипотека вполне доступна, потратят меньше времени на сбор документов. Ипотека в рассрочку сулит застройщику куда меньшие риски: если что-то пойдет не очень хорошо, он просто заберет квартиру. Поэтому строительная организация не требует от покупателя диплома об образовании или подтверждения рабочего стажа.
  2. Кредитная история покупателя не имеет значения для кредитора. Это просто находка для тех, кто хочет купить жилье и не может внести всю сумму сразу, но имеет просрочки по текущим кредитам или негативную кредитную историю в прошлом.
  3. Период рассрочки составляет от 12 до 60 месяцев. Это, конечно, значительно меньше, чем срок ипотеки, но и переплаты в данном случае нет. Если заемщик уже накопил основную часть от общей стоимости квартиры, то ему вполне по силам вносить платежи в счет погашения оставшейся суммы на протяжении нескольких лет.
  4. Минимальная процентная ставка по ипотеке редко опускается ниже 9% годовых, а в большинстве случаев составляет 11-20%, в зависимости от банка и документов, предоставленных заемщиком. Рассрочка часто бывает беспроцентной, особенно если застройщик дает ее на короткий период времени. Даже если есть процент за рассрочку, он редко превышает 3-4%, что ощутимо ниже процентной ставки по кредиту. Процент за использование начисляется только на остаток долга, поэтому переплата при рассрочке минимальна.

Наряду с преимуществами у рассрочки есть свои недостатки:

  1. Она может быть оформлена только застройщиком, продающим квартиру. Нельзя сначала получить рассрочку, а потом подбирать жилье. Не получится приобрести без ипотеки в рассрочку квартиру, относящуюся к категории вторичного жилья.
  2. Потребуется большой первый взнос. Чтобы застройщик согласился на рассрочку, необходимо сразу оплатить большую часть стоимости.
  3. Если покупатель не сможет выплатить деньги в срок, застройщик вряд ли пойдет на уступки, а если и согласится подождать, то очень недолго. В то же время, банк готов в любой момент изменить график платежей и пойти клиенту навстречу в сложной ситуации.
  4. Самый главный недостаток – до момента полной выплаты долга застройщику клиент не имеет имущественных прав на приобретаемую недвижимость. А значит, он практически не защищен законодательством. В то же время, тех, кто берет ипотечный кредит, закон эффективно защищает в любых вопросах взаимоотношений с банком.
  5. Некоторые застройщики прописывают в договоре возможность увеличения стоимости жилья в ходе строительства. При приобретении квартиры по ипотечному договору заемщик сразу выплачивает всю сумму строительной организации, и стоимость жилья больше не меняется, как и сумма кредита. При рассрочке через некоторое время сумма долга может увеличиться.
  6. Большие ежемесячные платежи сильно бьют по бюджету.

Рассрочка – это вариант для тех, кто имеет крупную сумму на руках, но не может оплатить всю стоимость квартиры сразу. В таком случае выгоднее договориться о рассрочке со строительной компанией, чтобы не переплачивать банку, оформляя ипотеку.

Наглядный пример расчета

Для понимания, какой вариант наиболее выгоден, поможет сравнение калькуляций ипотечного кредита и рассрочки от застройщика.

Рассмотрим приобретение квартиры в только что построенном доме стоимостью в 2 млн рублей. При этом, размер первоначального взноса будет составлять 1 млн рублей, то есть, 50% от стоимости. При таком большом первом взносе имеет смысл рассмотреть не только ипотеку, но и рассрочку, ведь существенная часть стоимости жилья уже выплачена, а миллион вполне можно погасить в рассрочку за пару лет, сэкономив на процентах по ипотеке и дорогой страховке.

Для сравнения возьмем среднюю ставку по ипотеке в 10% годовых, а процент за пользование рассрочкой – 3%. Срок кредитования по ипотечному договору составит 10 лет. Если вносить ежемесячные платежи в течение всего этого времени, то каждый месяц сумма будет вполне приемлемой. Но сравнивать рассрочку и ипотеку имеет смысл только тогда, когда у покупателя уже есть 50 или более процентов от стоимости жилья, а также возможность найти недостающую сумму в короткий период времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Только в такой ситуации встает выбор между ипотекой и рассрочкой. Ведь если крупной суммы нет, как и источника солидного дохода, – ипотека становится единственным вариантом, рассрочку никто не даст.

Поэтому для примера допустим, что заемщик планирует досрочно погасить ипотеку в течение года. Это позволит ему быстро рассчитаться с долгами и снять обременение с квартиры, но при этом он будет защищен законодательством об ипотечном кредитовании. В случае форс-мажора, если денег на досрочное погашение не найдется, он всегда сможет выплачивать ипотеку на протяжении оставшихся десяти лет.

Итак, покупатель гасит ипотеку аннуитетными платежами и получает скидку от застройщика в 80 тысяч рублей за быстрый расчет.

Для расчета платежей по трехпроцентной рассрочке воспользуемся калькулятором в сети, на сайте застройщика или посчитаем вручную. Подойдет кредитный калькулятор на сайте банка, главное – вбить правильные значения при расчете и отключить все комиссии.

  • размер ежемесячного платежа по договору рассрочки – 83 500 – 85 800 рублей (сначала больше, затем, по мере выплаты процент от оставшейся суммы будет уменьшаться);
  • общая сумма выплат – 1016273,98 рублей;
  • общий размер переплаты – 16 273,98 рублей.

Рассчитаем при помощи того же ипотечного калькулятора досрочную выплату ипотеки в течение года. На этот раз при подсчете помимо размера кредита (920 000 рублей, за вычетом 80 000 рублей скидки от застройщика) нужно также указать комиссию банка и стразовые платежи, которые калькулятор автоматически добавляет в расчет.

  • размер ежемесячного платежа по ипотечному договору при условии выплаты в течение года – около 89 тыс. рублей (ежемесячный платеж плюс сумма для уменьшения срока кредита, составляющая около 76 600 рублей);
  • общая сумма выплат за год – 1071602 рублей;
  • переплата по ипотечному договору за год – 151602 рубля.

При использовании различных калькуляторов и расчете разных сумм кредита цифры могут отличаться, но соотношение сумм останется аналогичным.

Из приведенных расчетов отчетливо видно, что если исходить из экономии денежных средств, то дешевле взять рассрочку. Заемщик сэкономит 50 тысяч рублей. Кроме того, размер ежемесячного платежа при рассрочке на несколько тысяч меньше. Однако, договор ипотеки защищает заемщика от рисков, а переплата не столь велика. Это повод задуматься об оформлении кредитного соглашения с банком.

Сравнивать переплату по ипотеке за 10 лет с рассрочкой и вовсе не имеет смысла: расходы по ипотеке составят половину или больше от стоимости квартиры.

Выводы

Наглядные расчеты демонстрируют что рассрочка более выгодная с точки зрения финансов. Если заемщик не сможет вовремя вносить платежи, то договор с ним расторгнут, а деньги возвращены назад. Так что, если покупатель не рассчитает свои силы, квартиру он не получит, но и деньги останутся при нем.

В случае с ипотекой помимо высокой процентной ставки покупателя также ждут финансовые потери и штрафы, если он перестанет вносить платежи вовремя. При этом, ему не вернут деньги, и квартиру он не получит. При невыплате ипотеки квартира реализуется по рыночной стоимости, а заемщик получает на руки разницу между ценой жилья и оставшейся суммой кредита. Иногда эта сумма равна нулю, либо заемщик вовсе уходит в минус. Такое случается при высокой процентной ставке по кредиту и не меняющейся цене на жилье в течение длительного периода, либо падении стоимости квартир.

Ипотеку стоит рассматривать в том случае, если размер платежа при рассрочке существенно сказывается на уровне жизни заемщика и членов его семьи. При ежемесячном взносе равном 50% и более от суммарного дохода, лучше оформить ипотеку, чтобы не ухудшать качество жизни на долгое время и не рисковать квартирой.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector