Ипотечный кредит на долю квартиры и ее особенности

В кредит можно купить не только квартиру, но и долю в недвижимости, например, комнату в коммунальной квартире или жилом доме. Ипотека на долю обойдется от 8,25-14% годовых в рублях на срок до 30 лет.

Варианты долевой собственности

Недвижимость в долевой собственности означает, что у нее есть минимум несколько собственников и у каждого есть документы, подтверждающие право собственности (в частности выписка ЕГРН, где в графе «вид жилого помещения» указано «комната»). У владельца есть отдельный лицевой счет, а иногда и отдельный вход в квартиру. Долевую собственность не стоит путать с совместной собственностью супругов, когда доли еще не выделены. Оба варианта являются общей собственностью. Но ипотека возможна только на долевую недвижимость (причем далеко не в каждом банке).

разделение дома

Варианты покупки доли в недвижимости:

  • доля в загородном доме (с отдельным входом);
  • выкуп отдельной комнаты в многокомнатной квартире;
  • выкуп последней комнаты в квартире;
  • покупка комнаты в коммуналке.

Приобретаемая комната должна являться отдельным объектом недвижимости (изолированным жилым помещением). При кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ее размер должен соответствовать минимум одной изолированной комнате. Кухни, санузлы и кладовки купить не удастся.

Квартира, в которой приобретается доля, должна соответствовать требованиям кредитора и находиться в многоквартирном доме или отдельно стоящем загородном доме.

Больше всего шансов оформить ипотеку у тех покупателей, которые выкупают последнюю из не принадлежащих долей в квартире, после чего жилье полностью переходит в их собственность. Банки охотно кредитуют такие покупки, если у заемщика нормальный уровень платежеспособности и собраны все необходимые документы. Но комната должна быть ликвидным объектом и быть востребованным объектом на рынке купли-продажи недвижимости.

Важно! Банки готовы кредитовать покупку в основном последних комнат в недвижимости или комнат в коммунальных квартирах. С осторожностью кредиторы относятся к купле-продаже выделенных комнат в общежитии или комната в 2–3-комнатных квартирах.

Особенности купли-продажи комнаты

Ипотека на выкуп доли возможна только при наличии отказа от преимущественного права приобретения всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме. Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде.

Для получения отказа требуется:

  • направить всем совладельцам письменное извещение о продаже комнаты (заказным письмом с указанием даты);
  • если в течение месяца ответа не последует или будет получен письменный отказ, то можно назначать дату сделки купли-продажи комнаты.

Договор купли-продажи на комнату или долю в недвижимости в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не всегда является обязательным.

Многие банки сознательно ограничивают круг заемщиков-покупателей. Например, выдвигают требование, чтобы собственником имеющихся долей в квартире мог быть только заемщик (в единственном лице).

Требования к заемщикам

Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости, а не целую квартиру. От них требуется наличие стабильного дохода и наличие официального места работы или бизнеса.

Требования к заемщикам:

  • гражданство РФ и регистрация в стране;
  • возраст заемщика от 20–21 года;
  • общий трудовой стаж не менее года;
  • возможность привлечения до трех созаемщиков;
  • хорошая кредитная история (желательно в этом же банке);
  • наличие первоначального взноса в размере от 10–30% стоимости доли в недвижимости.

Если комната еще не выделена в отдельную собственность, то продавец обязан пройти эту процедуру. На момент обращения в банк у него уже должны быть все документы, подтверждающие право собственности. Выкуп в кредит доли в квартире у родственников банки обычно не кредитуют.

Окончательное решение о соответствии клиента требованиям принимается на основании анализа представленных документов. Если размер доходов позволяет, то клиент может вполне выкупить не одну на 2–3 комнаты в квартире. Но размер кредитных платежей должен хотя бы в несколько раз быть меньше ежемесячных совокупных доходов семьи.

Важно! Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, то банк будет требовать от него наличие стабильной прибыли и денежных поступлений на счет в течение последних нескольких лет.

Требования к доле в недвижимости

Банки очень серьезно оценивают предмет будущего залога. Проверка происходит в несколько этапов. Для начала анализируется пакет документов (выписка ЕГРН, техплан БТИ, отчет оценки, документы продавца). Проверяется, нет ли в комнате зарегистрированных лиц, которые находятся в местах лишения свободы, несовершеннолетних, чьи права могут быть нарушены.

Требования к доле в квартире:

  • площадь не менее 12 кв. м.;
  • наличие всех правоустанавливающих и технических документов на комнату;
  • нотариально заверенный отказ соседей от покупки;
  • стены, двери и окна в нормальном состоянии;
  • износ дома не более 60–70%;
  • отсутствие неузаконенных перепланировок (например, объединения нескольких комнаты в одну без разрешения жилищных органов, перенос дверей, обустройство в комнате санузла, газовой колонки и пр.);
  • наличие всех коммуникаций (отопления, водоснабжения, света и пр.);
  • дом должен быть без деревянных стен и перекрытий, с прочной и надежной кровлей;
  • без судебных споров с соседями или наследниками;
  • отсутствие обременений, например, залога, ареста.

Возраст доме, где располагается квартира, в которой покупается комнат должен быть не более 48–50 лет. На втором этапе кредитный менеджер подъедет для осмотра доли в недвижимости. Будет проверяться состояние ремонта, общая ликвидность объекта на случай невозможности выплаты кредита.

В большинстве случаев покупка небольшой комнаты в кредит с использованием материнского (семейного) капитала будет затруднительна. По требованиям законодательства заемщик обязан будет выделить доли в комнате своим детям, а если площадь мизерная, то Пенсионный фонд вряд ли одобрит такую сделку.

Невозможна также покупка комнаты в неприватизированной недвижимости, например, в общежитии или муниципальном, государственном жилье. Придется для начала пройти процедуру приватизации (это занимает до 2–3 месяцев), а уж потом обращаться в банк.

Важно! Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет смысл только, если жилье расположено в престижном районе, а сам дом построен уже после 1970 года. В противном случае банк вполне может счесть комнату неликвидным залогом и отказать в кредитовании.

Условия популярных банков

В 2019 году ипотеку на покупку доли недвижимости предлагают с десяток российских банков. Самыми активными кредиторами являются: банк Открытие, Тинькофф банк, ДельтаКредит, Сбербанк, Образование и другие банки.

Условия кредитования:

  • ставки минимум 8,25-14% годовых;
  • срок от 5 до 30 лет;
  • минимальная сумма от 300–600 тыс. рублей;
  • максимальная сумма до 15–99 млн рублей;
  • обязательное страхование залога;
  • первоначальный взнос от 10–50%.

Самые низкие ставки по ипотеке предусмотрены при предоставлении первоначального взноса не менее 50% стоимости доли в недвижимости. При получении кредита на приобретение отдельной комнаты в квартире – процентная ставка обычно выше базовой величины минимум на 0,5%.

На купленную долю накладывается обременение на весь срок кредитования. Обязательно также страхование залога (стоимость примерно 0,2-0,3% суммы кредита). Желательно также застраховать свою жизнь, так как иначе банк повысит ставку на 0,5-1 процентный пункт, что невыгодно заемщику.

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире или доме:

БанкСтавкаПервый взносСрок кредитаСумма кредита
Дельтакредитот 8,25 до 10,5% (8,25% - при первоначальном взносе в 50%)15–25%до 25 летот 300–600 тыс. рублей
Сбербанкот 8,6–9,9%15%до 30 летот 300 тыс. рублей
ФК Открытиеот 9,7%

(существует промо-ставка в 8,7% при первоначальном взносе в 50%)
10%до 30 летот 600 тыс. рублей до 15 млн рублей
Тинькофф Банкот 8,25%10%до 25 летдо 99 млн рублей
Газпромбанкот 9%15%до 25 летдо 60 млн рублей

Процедура оформления долевой собственности

Для покупки доли в квартире нужно получить нотариально заверенный отказ от сделки других собственников, проживающих в квартире или доме. Далее нужно взять копии документов у продавца недвижимости, договориться с ним об оценке комнаты и заняться выбором подходящего банка.

Будущему заемщику необходимо:

  1. Выбрать комнату и собрать пакет бумаг для оформления кредита.
  2. Заполнить анкету-заявку на получение займа и подать ее в банк вместе с пакетом собранных бумаг.
  3. Получить письменное одобрение банка и передать задаток продавцу.
  4. Подписать кредитный договор с банком.
  5. Оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать права собственности в Росреестре.

После предварительной оценки кредитоспособности заемщика, банк даст еще до 3 месяцев на сбор документов о самой доле в недвижимости (будущем залоге). Только после подачи полного пакета бумаг будет принято решение о назначении даты сделки. Деньги банк перечисляет на текущий счет заемщика, который он обычно указывает в заявлении.

Другие способы покупки

Еще один способ покупки комнаты в кредит — оформить заем под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае не требуется первоначальный взнос (от 10–15% стоимости доли), а обременение накладывается на другое жилое помещение, например, квартиру, которая уже есть у заемщика. Ставки по таким кредитам от 11–12% годовых в рублях, а сроки кредитования обычно короче — до 20 лет. Зато лимиты кредитования напрямую зависят от стоимости недвижимости и могут достигать 60–85% ее стоимости.

Кредит под залог другой недвижимости могут оказаться очень выгодными, если банк отказал в кредитовании покупку доли. Деньги можно потратить на любые цели, главное вовремя погашать кредитные платежи. Однако если кредит целевой, то банк может потребовать все же подтвердить покупку комнаты. До предоставления в банк документов, подтверждающих целевое расходование кредитных средств, размер процентной ставки может быть увеличен на 2%.

Важно! Покупая долю в недвижимости в кредит, стоит обратить внимание на прогноз изменения цены, который обязательно будет указан в отчете об оценке залога. Если дом или коммуналка будут падать в цене, то возможно затраты на оплату кредита не оправдают себя. Лучше поискать тогда другой объект кредитования.

Заключение

Ипотека на долю в квартире — отличный способ решить проблему с покупкой жилья при ограниченном бюджете. Ставки на такие виды кредиты не намного выше стандартных кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке. Зато суммы кредитования, за счет более низкой стоимости комнат, будут небольшими, и семья заемщика сможет легко их оплачивать, возможно, даже с опережением графика.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector