Что такое закладная по ипотеке и как ее зарегистрировать

Согласно закону «Об ипотеке», термин «закладная» означает ценную именную бумагу, которая подтверждает возможность ее правообладателя получить исполнение по финансовым обязательствам, обеспечиваемым ипотечным займом, без предоставления иных доказательств наличия таких обязательств. Одновременно закладная по ипотеке представляет собой официальный документ, подтверждающий наложение обременения кредитором на жилье при оформлении ипотечного займа.

Ценная бумага имеет важное правовое значение, поскольку удостоверяет права банка-кредитора в определенных ситуациях стать правообладателем и даже продавцом заложенной недвижимости.

Закладная при ипотеке, выступающая своеобразным гарантом возврата средств заемщиком, снижает риски кредитора. При нарушении заемщиком своих обязательств по своевременной оплате ипотечной задолженности и невозможности реструктуризации долга или нахождения сторонами иных компромиссных решений банк может реализовать заложенное имущество, тем самым возместив собственные убытки, включая проценты по ипотеке на момент закрытия долга. Остаток средств, получаемых залогодержателем от реализации жилья после погашения ипотечного долга, передается залогодателю.

Оформление закладной на квартиру не является обязательным условием выдачи кредита, однако кредиторы, заинтересованные в снижении рисков, могут предлагать ипотечные продукты с условием обязательного составления рассматриваемой документации.

закладная по ипотеке

Оформление

Ипотечная закладная как важный юридический документ должна иметь определенную структуру и соответствовать нормативным требованиям. Оформление документации происходит обычно одновременно с заключением ипотечного договора между заемщиком и кредитором.

В данный момент ценная бумага оформляется исключительно на бумажном носителе, но с 1 июля 2019 года вступят в силу новые законодательные изменения, регламентирующие введение электронной формы документа.

Предполагается, что электронная документация, которая должна содержать почти ту же информацию, что и бумажная версия, будет составляться путем заполнения её формы на едином общероссийском портале госуслуг, либо на официальном сайте Росреестра, либо на других интернет-ресурсах с применением иных информационных технологий, позволяющих гражданам и организациям взаимодействовать с регистрирующим органом.

Согласно внесенным законодательным поправкам, предпочтительная форма выдачи документа — электронная либо традиционная бумажная — будет определяться сторонами ипотечных правоотношений в соглашении об ипотеке.

Закладная на квартиру при нарушении обязательств по выплате ипотеки может повлечь довольно неприятные правовые последствия для залогодателя, поэтому юристы настоятельно рекомендуют потенциальным клиентам банка перед подписанием бумаг внимательно изучить содержание закладной и ипотечного правового соглашения, а также сверить информацию в указанных двух документах.

Если при оформлении закладной обнаруживаются какие-либо спорные моменты и противоречия с условиями ипотечного соглашения, необходимо сразу урегулировать ситуацию с кредитором и достичь обоюдного согласия по условиям обоих правовых документов, оформляемых при выдаче ипотеки. Отсутствие у заемщика правовой грамотности и внимательности при прочтении подписываемое документации может привести к негативным юридическим последствиям, вплоть до утраты собственности на приобретаемую в ипотеку недвижимость.

Сам процесс оформления ценной бумаги при ипотечных правоотношениях можно условно разделить на 2 этапа:

  1. подписание документа сторонами ипотечных правоотношений;
  2. регистрация закладной в подразделении Росреестра.

Регистрация ценной бумаги в базе Росреестра выступает обязательным этапом оформления. Закладная будет считаться официальной бумагой лишь после внесения соответствующих сведений в базу данных Росреестра. В реестр при регистрации заносится информация не только о переходе прав собственности, но и о наличии ограничений правообладателя по продаже, обмену и дарению соответствующего жилья до снятия банковского обременения.

Закладная на квартиру будет зарегистрирована лишь при полном соответствии документации нормативным требованиям. В противном случае, при наличии отступлений от требований законодателя, регистрирующий орган откажет заявителю в проведении регистрационной процедуры.

Где регистрировать

Регистрационные действия совершаются сотрудниками территориального подразделения Росреестра. Регистрация ценной бумаги выполняется, как правило, вместе с регистрацией перехода прав собственности на квартиру к ипотечному заемщику.

Документы на регистрацию можно представлять либо непосредственно в отделение регистрирующего органа, либо в отдел МФЦ. Помимо ипотечного договора, паспорта заявителя, оригинала закладной, оценочного отчета о стоимости недвижимости и другой необходимой документации, в подразделение Росреестра требуется представить платежную квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины за регистрацию прав нового собственника жилья. Точный перечень документов, нужных для проведения регистрационной процедуры в конкретной ситуации, можно узнать в отделении регистрирующего органа либо отделе МФЦ.

многофункциональный центр

Госпошлина взимается при регистрации имущественных прав кредитозаемщика, а также при:

  1. перемене залогодержателя (в 2019 году размер такой госпошлины составляет 1600 руб.);
  2. при замене правообладателя закладной (в текущем году платеж составляет 350 руб.).

Регистратор, принявший требуемую документацию, проставляет регистрационные пометки и присваивает номер поданной закладной с указанием:

  • места регистрации;
  • наименования органа, зарегистрировавшего обременения прав;
  • даты выдачи документа представителю банка (залогодержателю).

Предполагается, что электронный формат ценной бумаги, вводимый с июля 2019 года, существенно упростит процедуру ее оформления, и заемщик будет избавлен от лишних действий и временных затрат. Электронная документация будут направляться в Росреестр напрямую из банка-кредитора при оформлении ипотечной сделки.

Структура документа

Бланк и структура закладной, оформляемой различными кредитными организациями, могут немного отличаться. Однако в любом случае ценная бумага должна строго соответствовать регламентам законодательства относительно ее содержания. Так, в названии бумаги обязательно должно присутствовать слово «закладная», а в тексте должны указываться следующие сведения:

  • имя, паспортные реквизиты залогодателя или наименование с местонахождением, когда залогодателем выступает фирма;
  • имя, паспортные реквизиты (либо наименование с месторасположения организации) первоначального залогодержателя;
  • наименование кредитного соглашения либо какого-то другого финансового обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотечным займом, с указанием места оформления и даты указанного соглашения либо основания появления соответствующей финансовой обязанности;
  • сведения о кредитном должнике в ситуациях, когда он не выступает залогодателем;
  • размеры и основного ипотечного обязательства, и процентных начислений, подлежащих выплате в рамках погашения ипотечной задолженности, либо критерии определения размеров базового долга и процентов в нужный момент времени;
  • срок выплаты обязательств по ипотеке (если задолженность должна выплачиваться по частям, то в документе требуется указать периоды и размеры платежей или прописать кредитные условия, позволяющие делать заключение о сроках и суммах регулярных финансовых выплат);
  • наименование, местонахождение объекта недвижимости и его идентификационные данные;
  • юридическое наименование гражданского права, на основе которого квартира (иной объект недвижимости), выступающая предметом ипотечного займа, принадлежит залогодателю, а также наименование государственной структуры, зафиксировавшей это право, с указанием номера и реквизитов проведения регистрационной процедуры;
  • указание на все имеющиеся на жилой недвижимости обременения либо письменная фиксация факта отсутствия каких-либо обременений на момент регистрационных действий;
  • подписи залогодателя и должника, когда последний не выступает залогодателем;
  • реквизиты проведённой регистрации;
  • дата вручения зарегистрированной бумаги залогодержателю.

В случае нарушения требований законодателя к оформлению документации, она будет считаться недействительной. Любой документ, в котором отсутствуют какие-то вышеперечисленные сведения, не будет рассматриваться в качестве закладной, даже если в названии присутствует наименование «закладная».

Примерный образец ценной бумаги можно найти в свободном доступе в интернете либо посмотреть в подразделениях банков-кредиторов, занимающихся выдачей ипотеки.

Электронная форма ценной бумаги, вводимая в 2019 году на основании законодательных поправок, помимо информации, которая включается в бумажную версию, должна также содержать номера счетов депо (учетного регистра) первоначального владельца документации и номинального держателя (при наличии), а также наименование и электронный почтовый адрес депозитария, хранящего документ.

Хранение

Многих потенциальных заемщиков интересует, где будет находиться их закладная после ее регистрации. Оригинал ценной бумаги после совершения регистрационных действий передается кредитору, выдавшему ипотеку. И на протяжении всего периода возврата кредитных средств документ будет храниться в самом банке вплоть до его возвращения заемщику или до передачи третьим лицам при возникновении установленных законом обстоятельств, например, при продаже закладной.

Возврат бумаги залогодателю выполняется в следующих ситуациях:

  • полное погашение задолженности по ипотеке заемщиком в договорные сроки;
  • досрочное погашение долга перед кредитором.

Получение клиентом банка документа на руки требуется для снятия обременения с объекта недвижимости.

Снятие обременения

Банк-кредитор должен в течение двух недель после окончательного погашения заёмщиком кредитной задолженности выдать последнему оригинал ценной бумаги с проставленной отметкой об исполнении кредитных обязательств. Чтобы снять обременение, заемщик должен не только получить закладную на руки, но и запросить в кредитной организации другую необходимую для представления в регистрирующий орган документацию:

  • письмо кредитора, подтверждающее полное выполнение заемщиком все кредитных обязательств перед залогодержателем;
  • доверенность от банка-кредитора на предоставление документации в подразделение Росреестра;
  • документальное подтверждение факта передачи закладной залогодателю.

Чтобы снять обременение с жилой недвижимости, заинтересованное лицо, помимо вышеперечисленных бумаг, должно представить в регистрирующий орган удостоверение личности и правоустанавливающую документацию на соответствующий объект недвижимости.

После гашения записи об ипотеке в Росреестре правообладатель жилой недвижимости может оформить новую правоустанавливающую документацию, в которой отсутствуют отметки о наличии обременения.

Восстановление утерянной закладной

Некоторые заемщики волнуются, что они сами или банк могут потерять закладную на квартиру. Как показывает практика, случается это не часто. Но и для таких ситуаций законодатель предусмотрел определенный алгоритм действий.

Независимо от причин и виновника утраты ценной бумаги для ее восстановления требуется обращаться в банк, являющийся залогодержателем. Кредитная организация обязана выписать дубликат документа, который также должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. Введение электронной закладной с июля 2019 года, предположительно, сможет избавить стороны ипотечных правоотношений от лишних действий при необходимости восстановить закладную.

После регистрации дубликата его можно использовать для снятия обременения с объекта жилой недвижимости. Если же к моменту оформления дубликата заемщик еще продолжает нести обязанность по выплате остатка ипотечного долга, то документ будет по-прежнему храниться у кредитора.

Продажа закладной

Банк, выдавший кредит, вправе продать ценную бумагу другой кредитной организации. При этом он не должен согласовывать возможность такой продажи с заемщиком. Согласно требованиям российского законодательства, кредитор просто должен уведомить заёмщика о самом факте продажи. Однако смена залогодержателя на практике не несет никаких рисков для залогодателя. Фактически меняются только реквизиты кредитной организации, а ранее заключенный ипотечный договор полностью сохраняет свое действие. Соответственно, прежними остаются и условия, и сроки погашения кредита.

В дальнейшем все вопросы по ипотеке, в том числе и вопрос возврата ценной бумаги, залогодатель должен решать уже с новым кредитором.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector