Как вернуть проценты при досрочном погашении ипотеки

Ипотека – кредит, выдаваемый на много лет, по нему приходится уплачивать много процентов. Некоторые заемщики стараются расплатиться с банком пораньше, закрывая ипотеку досрочно и не растягивая платежи на 10–30 лет. В таких ситуациях, когда платежи идут с опережением графика, необходим пересчет процентов.

Разберемся, как получается переплата и можно ли заемщику вернуть эти деньги, если кредит возвращен раньше срока.

Откуда берутся излишне начисленные проценты

возврат процентов при досрочном погашении

При погашении кредита вы обязаны выплатить банку проценты за пользование заемными средствами. Проценты начисляются на остаток суммы долга, поэтому их размер по мере погашения меняется: вначале их окажется много, потом – становится все меньше.

Для удобства размер ежемесячного платежа устанавливается аннуитетным – одинаковым в течение всего срока кредитования. Поэтому по графику вносить необходимо одинаковые суммы, но «внутри» они будут неравномерными: каждый платеж – это проценты и часть основного долга в разных пропорциях. В первой половине срока проценты будут составлять до 50–95% от размера платежа, постепенно снижаясь, уступая в соотношении основному долгу.

За счет этой уравниловки на определенном этапе вы платите больше процентов банку, чем должны. К концу срока счет сравняется, но при досрочном погашении долга вам останется должен банк, а не вы ему.

Например, по графику вы должны выплатить проценты на остаток в 900 000 рублей за 30 дней, но вы в прошлом месяце досрочно внесли половину долга, а в этом платеж перевели раньше на неделю. В результате по факту вы должны выплатить проценты только на 450 000 рублей всего за 23 дня. Соответственно, внеся платеж по графику, вы переплатили и требуется возврат процентов при досрочном погашении.

Поэтому если отдаете деньги раньше срока, тогда банк должен вернуть вам «лишнее» — те проценты, которые вы вносили до этого по графику с запасом для выравнивания размера платежей.

Что говорит закон

Про проценты при досрочном возврате средств говорится в Гражданском Кодексе РФ:

п. 4 ст. 809

«В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

п. 2 ст. 810

«Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно».

Таким образом, оплачивать проценты при досрочном погашении заемщик обязан только до дня такого погашения. Достаточно только заблаговременно оповестить банк о своем намерении. Требовать деньги сверх того – по графику, составленному на более длительный срок, кредитор не вправе.

Как бывает на практике

Проблема в том, что банк-кредитор настроился уже получить со своего клиента определенную прибыль и спланировал, что по конкретному ипотечному договору будет оплачено определенное количество процентов строго по графику. В течении нескольких лет он будет получать от клиента деньги – часть самого долга и проценты за пользование заемными средствами.

Когда заемщик спешит с погашением долга, чтобы сэкономить, банк недополучает эти проценты. Поэтому всеми возможными способами он старается просто расторгнуть ипотечный договор, оставив себе все ранее уплаченные деньги.

Последний платеж при полном досрочном погашении банк обязан пересчитать – он выставит заемщику счет на остаток основного долга и прибавит начисленные проценты за последний месяц вплоть до дня выплаты. Все остальные проценты, которые идут по графику далее, уже не придется оплачивать – банк перестанет их начислять, так как база для их расчета исчезнет.

Обычно этим взаимоотношения кредитора и заемщика заканчиваются: клиент отдает последнюю сумму и полностью закрывает свой долг. При этом то, что было раньше – переплата по процентам из-за аннуитетных платежей – остается в прошлом. Банк не затрагивает эти деньги при расчете последнего платежа, считая их уже своими. Вот их-то и можно частично вернуть, добившись полного пересчета выплат по ипотечному договору. Жаль, что размер такой суммы незначителен.

Как осуществляется процесс возврата процентов

Сначала необходимо произвести расчеты с учетом реального срока погашения кредита, а не по ранее составленному графику. Это нужно, чтобы разобраться – действительно ли банк в текущий момент вам что-то должен или все уже выровнялось и проценты уплачены строго за то время, когда вы действительно пользовались кредитом.

Если есть разница в суммах, уплаченных и рассчитанных по фактическому сроку кредита, то остается лишь написать заявление на возврат излишне уплаченных процентов при досрочном погашении.

Заявление направляется в адрес банка-кредитора. Лучше сдать его лично в канцелярию и получить на втором экземпляре отметку о приеме документов с датой. Это пригодится, если дело дойдет до судебных разбирательств. Рассматривается такое обращение до 30 дней. В зависимости от ответа банка вы будете действовать дальше:

  • Получите сумму процентов, рассчитанную банком при корректировке.
  • Обратитесь в суд с исковым заявлением о нарушении банком положений ГК РФ о взимании платы по кредиту за период, когда вы уже погасили его и прекратили пользоваться заемными средствами.

Иногда переплата незначительна и заемщики принимают решение не бороться за эту сумму. Иногда банк сам включает корректировку в расчет последнего платежа и потому что-то дополнительно требовать уже невозможно.

Воспользуйтесь помощью эксперта в финансовых вопросах или консультанта из банка, чтобы проверить свои изыскания.

Судебные примеры

Один из примеров подобной ситуации с возвратом процентов при погашении кредита досрочно приведен в Информационном письме ВАС РФ от 13.09.2011 N 147. В пункте 5 обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений ГК РФ о кредитном договоре говорится, что суд принял решение о пересчете процентов по кредиту при его возврате раньше срока. Заемщик предоставил расчет аннуитетных платежей, что доказывало переплату процентов на тот период, в который кредитом он уже не пользовался.

А уже через месяц в Гражданский Кодекс РФ были внесены изменения законом №284-ФЗ от 19.10.2011, которые закрепили действующий порядок досрочного погашения кредитов. В том числе отдельно введена норма о том, что в случае досрочного возвращения средств банк не может потребовать уплаты процентов за период, в котором пользование кредитом уже не осуществлялось.

Частые ошибки заемщиков

Многие заемщики допускают ошибки при погашении ипотеки, которые мешают снизить переплату и сэкономить.

Не делают возврат неиспользованной страховки

При ипотеке обязательно страхование самого предмета ипотеки – недвижимости, а страхование жизни и здоровья заемщика – добровольное. Полиса необходимо пролонгировать ежегодно в течение всего срока действия ипотечного договора. При этом страховая сумма по имуществу остается неизменной – равной стоимости квартиры или дома, а сумма страхования жизни снижается – соизмеримо остатку обязательств по кредиту. Чем меньше долг, тем меньше страховое возмещение, ведь оно должно покрывать именно оставшуюся сумму кредита перед банком в экстренных случаях.

По обоим договорам можно вернуть взносы, если досрочно погасить ипотеку. Хотя чаще всего банки и страховые компании предлагают просто переоформить полис так, чтобы выгодоприобретателем стал не кредитор, а сам бывший заемщик. Однако при определенной настойчивости есть возможность получить страховые взносы за неиспользованный период до конца действия годового полиса.

Проще всего с защитой ипотечного жилья – закончилось действие договора ипотеки, автоматически расторгается и договор страхования, деньги будут возвращены по заявлению без лишних формальностей.

С личным страхованием заемщика сложнее – есть определенные ограничения, не позволяющие получить страховку обратно, так, при присоединении клиента к коллективному договору страхования, он не может вернуть деньги при досрочном погашении ипотеки. Поэтому требуется внимательно изучить условия договора и правила страхования, и только потом подавать заявление на возмещение неиспользованной страховки.

Не получают налоговый вычет на проценты по ипотеке

Без долгих и сложных расчетов, а также при погашении как досрочно, так и по графику, вы можете получить возмещение процентов по ипотеке из налоговой инспекции. Эти затраты относятся к базе для расчета имущественных налоговых вычетов – вернуть удастся НДФЛ, уплаченный ранее.

Вычет предоставляется в размере суммы уплаченных процентов по ипотечному договору, но не более 3 млн рублей – 13% от этой суммы будет возвращено на счет заемщика, либо можно написать заявление в отделе кадров и получать зарплату без взимания НДФЛ опять же в пределах суммы процентов. Этот вычет доступен ежегодно в течение всего срока кредитования до тех пор, пока заемщик не вернет 13% от 3 млн рублей – 390 000 рублей.

Такой вычет действует одновременно с имущественным вычетом при покупке жилья, который может достигать 13% от 2 млн рублей – 260 000 рублей. Поэтому всего удастся вернуть до 650 000 рублей при покупке жилой недвижимости в ипотеку. Для этого нужно лишь иметь официальное трудоустройство и высокую «белую» зарплату в период погашения кредита.

Для получения денег от налоговой достаточно заполнить декларацию по НДФЛ, подать заявление на возврат подоходного налога, предоставить документы об уплате процентов по ипотеке и сам кредитный договор.

Возврат излишне уплаченных процентов по ипотеке при досрочном ее погашении возможен, но только тогда, когда есть реальные расхождения между платежами по графику и фактическими суммами. Внимательно изучите условия ипотечного договора, действующее законодательство, условия кредитования и страхования, рассчитайте платежи по ипотеке, чтобы выяснить, действительно ли вы сможете что-то получить от банка. Если нет, то стоит воспользоваться другими способами получения выгоды при ипотеке и вернуть неизрасходованную страховку, а еще – получить налоговый вычет.

Обратитесь за консультацией к тем, кто уже сталкивался с этой ситуацией, или к экспертам по финансам, чтобы с минимальными затратами получить причитающееся и снизить переплату при ипотеке.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector