Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Ипотечные кредиты дают возможность гражданам приобрести необходимую им недвижимость. При оформлении займа осуществляется оценка квартиры — для ипотеки это является обязательным условием.

Зачем требуется оценка квартиры при ипотеке

Объемы строительства большие, поэтому на рынке недвижимости много предложений. Как только покупатель найдет подходящий вариант жилья, он должен заказать его независимую оценку.

Оценка недвижимости для ипотеки необходима, ведь в процессе оценивания определяется стоимость недвижимости, при этом озвучивается ее рыночная цена. То, сколько стоит объект, определяет специалист, и его отчет становится ключевым фактором, который будут учитывать банки, принимая решение о выдаче денежной суммы заемщику. При этом не каждый человек может заниматься оценкой, т. к. у эксперта обязательно должна быть лицензия, которая дает право выполнять работу.

После получения отчета, в котором указывается стоимость объекта, можно оформлять закладную, подписывать ипотечный договор. Это положение обязательное, оно отражено в №102-ФЗ. Подробную информацию об оценке можно узнать в подпункте 9 п. 1 статьи 14.

Выдавая ипотечный кредит, банк должен быть уверен в том, что клиент вернет сумму в указанный срок. Ипотеку оформляют на много лет, за которые может произойти разное, поэтому не всегда заемщики исполняют свои обязательства. Понимая, что клиент больше не может выплачивать кредит, кредитно-финансовые организации продают заложенную недвижимость. Так они покрывают свои расходы.

Подписывая договор, граждане должны знать, что банки чаще всего недооценивают стоимость недвижимости. Она занижается для того, чтобы банк мог получить прибыль. Если посмотреть на другую сторону участников сделки, клиенты стараются увеличить цену, чтобы взять в банке максимально возможную сумму для покупки объектов. В такой ситуации оценщик выступает посредником между сторонами. Выполняя свою работу, он определяет действительную стоимость недвижимости на рынке.

Процедура неспроста носит обязательный характер. Отчет, который составляет специалист, используются в суде при следующих ситуациях:

  1. Если возникнет спор с налоговой службой, когда рассмотрению подлежит налоговая база. По ней определяется налог, который взимается с имущества гражданина. По налоговой базе происходят начисления НДФЛ.
  2. Осуществляется раздел имущества, и необходимо определить размер компенсации.

Заемщик должен обратить внимание на то, какие факторы оказывают влияние на стоимость объекта. Чем качество объекта выше, тем проще продать такую недвижимость. Это снижает риск для банка, поэтому такие кредиты организации одобряют быстро.

Подписав ипотечный договор, заемщик передает приобретенную недвижимость в залог банку. Кредитно-финансовые организации, принимая решение о выдаче долгосрочного кредита, учитывают отчет оценщика. Им необходимо знать, что квартира действительно стоит тех денег, которые озвучивает клиент. Рыночная стоимость объекта определяется в день сделки.

В процессе работы эксперты обращают внимание на то, в каком физическом состоянии находится не только сам дом, но и находящаяся в нем квартира. Важно определить степень износа здания и недвижимости.

Ипотека будет одобрена в том случае, если здание не ветхое, не числится в списке на снос, не стоит в очереди на реконструкцию. Банки требуют, чтобы степень износа недвижимости не превышала 60%.

Есть еще 1 момент, на который обращают внимание финансовые организации. Банки не хотят принимать в залог апартаменты, в которых была сделана перепланировка, т. к. такое жилье сложно узаконить.

измерение площади комнаты

Апартаментам с перепланировкой сложно придать первоначальный вид, поэтому такие объекты проще не принимать, а кредиты для их покупки не выдавать. Квартиры с неузаконенной перепланировкой банки не принимают.

Обращаясь в кредитную организацию, нужно знать, что оценке подлежат как уже построенные, так и еще не возведенные объекты.

Недвижимость на этапе строительства отличается тем, что банк рискует, одобряя такой кредит. Объект еще не построен, поэтому заемщик должен быть готов к тому, что процент по ипотеке будет выше. Рыночная стоимость строящегося жилья будет отличаться от стоимости уже готовых квартир. Разница составляет 25-40%.

Выдавая ипотеку на приобретение такой недвижимости, банк рискует больше, чем кредитуя объекты, которые уже введены в эксплуатацию. Организация учитывает инфляционные риски. Имеет значение то, что завершение строительства произойдет в будущем, не ясно, будет ли дом сдан в эксплуатацию. Учитывается возможное банкротство застройщика и то, что объект может быть признан долгостроем. Эксперт просчитывает эти моменты, определяя стоимость недвижимости.

Оценщик оценивает еще не построенные объекты, ориентируясь на аналогичные, которые уже введены в эксплуатацию.

Учитывается местоположение жилья, его физические характеристики:

  • общая площадь;
  • год постройки;
  • материал, из которого были возведены стены;
  • этажность здания.

Необходимо понимать, что цифра, которая будет озвучена в итоговом отчете специалиста, может быть учтена на ограниченном промежутке времени.

Порядок оценки квартиры

Рынок меняется постоянно. Оценщик просто не может отследить то, как будут меняться цены в перспективе, ведь на динамику стоимости жилья влияют как среднесрочные, так и долгосрочные факторы.

Нет никакого смысла спрашивать у эксперта, сколько примерно будет стоить квартира. Он не может назвать сумму, пока не изучит информацию, не проведет анализ объекта с учетом перечня критериев. Многие из них оказывают на итоговую цену существенное влияние.

Перед началом процедуры оценки заемщик должен выполнить следующие действия:

  1. Собрать все бумаги, которые необходимы для проведения процедуры оценки.
  2. Вызвать от собственного лица специалиста.

Если говорить о перечне бумаг, то заемщик должен подготовить следующие:

  • договор купли-продажи на имущество или на долевое участие в строительстве и свидетельство о регистрации объекта;
  • план помещения и экспликация;
  • кадастровый паспорт (этот документ выдает БТИ);
  • общегражданский паспорт и контактные данные.

Когда все документы будут собраны, следует позвонить в компанию, которая занимается оценкой недвижимости, и сообщить, что нужны услуги специалиста, выполняющего оценку объектов.

Оставив заявку, нужно в указанное время подъехать в офис для заключения договора и оплаты услуг. Важно до подписания бумаг уточнить стоимость процедуры и сроки, в которые будет она выполнена. Необходимо определить время, когда будет удобно встретиться сотрудником организации. В договоре должны быть указаны цели изысканий.

В выбранное клиентом время специалист приедет на объект, осмотрит его, сделает фотографии всех помещений. У эксперта будет несколько дней на подготовку отчета, объем которого составляет 27-30 страниц. Документ будет передан клиенту, который может отнести его в банк.

Заемщики должны знать, что оценку можно выполнять исключительно в дневное время, поэтому осмотр назначают с учетом этого момента. Еще до подписания договора определяется дата проведения процедуры. Оплатить услуги специалиста можно как по наличному, так и по безналичному расчету.

Способы оценки

Экспертизой занимается оценщик, и в своей работе он использует разные методы. Оценка жилья при ипотеке позволяет определить рыночную стоимость объекта и его ликвидность.

Среди методов, которые применяют эксперты в своей работе, можно упомянуть следующие:

  • рыночный, или сравнительный, основан на анализе уже закрытых сделок;
  • затратный: в процессе работы происходит определение затрат на возведение объекта, обладающего аналогичными характеристиками;
  • доходный подход основан на подсчете вероятности увеличения стоимости объекта.

Чаще всего применяется сравнительный метод. В процессе работы специалист сравнивает недвижимость, которую человек собирается приобрести, используя деньги банка, с похожим жильем. Поскольку каждая квартира имеет свои отличия, при составлении отчета эксперты применяют поправочные коэффициенты. При их расчете учитываются показатели жилья. Имеет значение то, в каком году был построен дом, размер жилплощади, количество комнат, качество отделки помещений.

расчет стоимости ипотеки

Ликвидными считаются объекты, на которые существует большой спрос. Это квартиры в домах, расположенных в районах с развитой инфраструктурой. Дороже стоят апартаменты в зданиях, построенных по линии метро. Стоимость увеличивается, если вблизи есть остановки общественного транспорта, сады для детей и школы. Приветствуются поликлиники, спортивные залы, объекты культуры и ТЦ. Эксперт, проводя анализ, учитывает все характеристики.

Жилплощадь в домах, находящихся вблизи промышленных зон, стоит дешевле. Заемщик должен понимать, что банки неохотно одобряют кредиты на покупку таких квартир, ведь они малопривлекательны, их сложно потом будет продать.

При использовании затратного метода подсчитываются расходы, которые были сделаны при строительстве похожего объекта.

Реже всего применяется доходный метод. Он основан на том, что происходит определение потенциального дохода, который бы этот объект мог принести своим владельцам. Например, рассматривается ситуация сдачи жилья в аренду, производится подсчет прибыли.

Сравнительный и затратный методы отличаются друг от друга тем, что в первом случае оценщиком будет определена рыночная стоимость недвижимости, а во втором — ликвидная.

Иногда цены одинаковые или отличаются незначительно, но в ряде ситуаций разница может быть существенной. Например, это происходит, когда ремонт в квартире делают с использованием дорогих материалов, но сам дом относится к старому жилому фонду, расположен далеко от престижных районов города — в этом случае рыночная стоимость будет выше ликвидной.

Составление отчета

Работа специалиста без выезда на объект невозможна.

Процедура осмотра состоит из следующих шагов:

  1. Осмотр объекта. Эксперт проходит по всем комнатам, осматривает жилую площадь. Это занимает не более 15 минут, но многое зависит от того, насколько высок профессионализм оценщика.
  2. Оценщик делает фотографии всех помещений, производит фотосъемку территории, прилегающей к дому.

В процессе работы специалиста выявляются дефекты. Если недостатков нет, то обязательно фиксируется их отсутствие. К расчетам специалист приступает после того, как завершит сбор информации об объекте. В процессе работы он учитывает положительные факторы, которые увеличивают спрос на жилье. Также он принимает во внимание отрицательные моменты, снижающие в перспективе стоимость недвижимости.

В отчете, которые составляет эксперт, должны быть указаны контакты заказчика, реквизиты оценочной компании, метод, с помощью которого была вычислена стоимость объекта. В документ вносят всю информацию о жилплощади, которой располагает специалист. Обязательно приводится анализ ситуации на рынке недвижимости. Эксперт делает оценку, указывает ликвидную стоимость и озвучивает рыночную цену. Кроме того, в документ включают приложение.

Получив отчет оценщика, специалисты банка сначала изучают приложение. В этом разделе содержатся фотографии, документы и информация о цене недвижимости. Эту сумму получит банк, если ипотечный договор с клиентом будет расторгнут.

Отчет содержит 25-30 пронумерованных листов формата А4. Документ прошнуровывают и заверяют печатью и подписью оценщика.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки изменяется в зависимости от региона. В Москве придется заплатить от 3 до 5 тыс. руб. В Санкт-Петербурге цены ниже, поэтому цена колеблется в пределах 3-4 тыс. руб. В регионах за экспертизу платят от 2 до 3 тыс. руб.

Стоимость оценки дома с земельным участком зависит от удаленности объекта от города. Расчеты осуществляются в индивидуальном порядке с учетом рекомендаций СРО.

Заказчик должен помнить, что он оплачивает оценку. Срочная работа оценивается дороже, поэтому заявку лучше подать заранее. Стоит изучить предложения нескольких компаний, а потом выбрать самое выгодное. Но нужно понимать, что работа специалиста не может стоить дешево. Отчет, выполненный в фирме-однодневке, банк может не принять, ведь такую бумагу часто оформляют вразрез с установленными требованиями.

Срок действия

Отчет, полученный от специалиста, действует 6 месяцев. Когда этот период закончится, а ипотека так и не будет взята, банки запросят новый документ. На подготовку отчета отводится от 2 до 5 дней; за это время оценщик обработает информацию и рассчитает стоимость объекта.

Где можно заказать

Заказать оценку квартиры для ипотеки можно не только в компании. Свои услуги предлагают специалисты, которые занимаются оценочной деятельностью в частном порядке.

Возрождение этой профессии пришлось на постсоветский период. Эксперты должны удовлетворять следующим требованиям, которые выдвигает в их отношении законодательство:

  1. Оценщик должен иметь страховку. Срок действия полиса должен должен быть минимум 1 год. Величина покрытия — 300 тыс. руб.
  2. Частное лицо (организация), которое предлагает оценочные работы, обязано состоять в СРО и делать взносы в фонд.

С заказчиком не имеет права работать эксперт, являющийся его родственником. Лучше всего выбирать специалиста из перечня, который банк передает клиенту. В него входят компании, получившие аккредитацию, работники которых составляют отчеты в соответствии с требованиями.

Подводные камни

Самостоятельно выбирая организацию, нужно обращать внимание на то, сколько она работает на рынке. Стоит ознакомиться с отзывами клиентов. Когда будет определена подходящая организация, можно приступать к подготовке бумаг.

Возможна ситуация, когда после проведения процедуры оказывается, что стоимость недвижимости отличается от суммы, которую можно взять в банке. В этом случае можно выбрать другую оценочную компанию, заказав экспертизу еще раз. Возможно, что специалистом, работающем в первой организации, не были приняты во внимание все факторы, влияющие на цену.

Если после вторичной экспертизы стоимость недвижимости не была повышена, то имеет смысл внести залог на требуемую сумму или получить потребительский кредит. Но ставка по нему будет выше, чем у ипотечного займа.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector