Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю

Предпринимателю сложнее получить кредит на покупку жилья, чем наемному работнику. Разберемся, почему банки так относятся к ИП и как избежать этой предвзятости. Найдем доступную ипотеку для бизнесменов.

Дают ли ипотеку ИП

расчет ипотеки

Да, ипотека для индивидуальных предпринимателей доступна, ее выдают, хоть не всем, не всегда и не везде.

Вот только предложений по ипотеке для физлиц, работающих на «дядю» в десятки раз больше, чем для ИП, самозанятых, владельцев бизнеса. А в рамках одной и той же программы ставка по ипотеке для бизнесмена будет на пару пунктов выше, чем для его сотрудников.

Почему такие сложности?

Все дело в оценке рисков. Банки обрабатывают все заявки автоматически, чтобы не пришлось принимать решение по каждому обращению отдельно. Скоринговая программа автоматом оценивает все параметры клиента и выдает вердикт – давать или отказать. Сотруднику банка нужно лишь озвучить заявителю решение программы.

Но программа хорошо умеет считать риски, связанные с наемной работой. Тут все просто: есть вполне себе измеримые параметры – общий стаж и стаж на последнем месте работы, образование и опыт, сфера деятельности, размер зарплаты. У банков таких клиентов миллионы и есть обширная статистика по тому, как они погашают кредиты, сколько получают и как соблюдают финансовую дисциплину. А вот клиентов-предпринимателей намного меньше и статистика по ним не накоплена.

Кроме того, каждый отдельно взятый бизнес – это индивидуальная история. При одинаковой выручке в декларации может оказаться, что один бизнесмен работает эффективно, а другой – уходит в минус или находится на нулевой отметке, ему просто не с чего будет погашать кредит. Учитывать нужно множество показателей и параметров, а не только оценить размер дохода, как у наемного сотрудника.

Затруднение вызывает даже определение реальной прибыли от бизнеса. Особенно, если предприниматель работает по спецрежимам и может предоставить только заверенную налоговой отчетность по УСН, ЕНВД, патенту. Как там на самом деле – банк не узнает, ведь у малого бизнеса есть возможность работать частично в тени, показывая не все финансовые потоки. Да и расходов бизнеса в такой отчетности не видно или они отображены не полностью. Сколько тратит он на бизнес, а сколько на себя? Хватит ли ему на ежемесячные платежи по кредитам или нет? Если прожиточный минимум на человека рассчитан, то среднего размера расходов ИП ни в одном статистическом отчете нет.

упрощенная система налогов

Риски для ИП сложно просчитать автоматически, а тратить ресурсы на тщательное изучение ситуации, персональную обработку заявки и расчет рисков – банку невыгодно. Рассматривать финансовые документы придется вручную.

Именно поэтому кредиты предпринимателям предоставляются не так охотно, а если и выдаются, то их оформление обходится дороже.

Способы получения

Основное решение для получения ипотеки ИП без проблем – накопить самостоятельно максимально возможную сумму и оплатить первоначальный взнос свыше 50–70% от цены недвижимости. Тогда лояльность банка повысится и вероятность отказа станет ниже.

Также можно оформить в созаемщики всех членов семьи, кто работает по найму, тогда общий семейный доход можно будет подтверждать привычными для банка справками 2-НДФЛ.

Еще вариант – предоставить в качестве обеспечения другую недвижимость, когда залог перекрывает риски банка, он может сквозь пальцы смотреть на статус заемщика. Кстати, в залог можно оформлять не только свое жилье, но и квартиру или дом, принадлежащий кому-то из близких.

Шансы на положительное решение увеличит небольшая ипотечная хитрость. Предпринимателю необходимо иметь расчетный счет в том банке, куда он обратится за кредитом. Причем все обороты нужно перевести в этот банк, чтобы показать свою платежеспособность. Активно пользоваться счетом нужно в течение 6-12 месяцев, чтобы банк накопил сведения о движении по нему денежных средств. И только потом надо подавать заявку на ипотеку.

Главное – не тратить все средства с этого счета под ноль, на балансе всегда должен быть определенный резерв. Дополнительным плюсом будет открытие еще и вклада в том же банка, куда предприниматель, станет переводить часть своей прибыли – на первоначальный взнос.

Выписки по счету и вкладу должны демонстрировать, что денег у бизнесмена в любой момент времени будет достаточно для обслуживания ипотеки, а финансовая дисциплина у него на уровне – он может регулярно откладывать определенную сумму в накопления. Эта сумма должна быть сопоставима с возможным размером будущего ежемесячного платежа по ипотеке.

выписка из сбербанка

Но и в этом случае в любом банке взять такой кредит ИП не сможет – нужно сразу сориентироваться, где есть возможность подавать заявку при наличии собственного бизнеса.

Условия

Для ИП нет никаких особых условий по ипотеке. Он также должен предоставить в залог приобретаемую недвижимость, обязательно страховать ее от имущественных рисков. Дополнительно банк может запросить титульное и личное страхование, чтобы защитить право собственности на жилплощадь, жизнь и здоровье заемщика.

Параметры кредита:

  1. Первоначальный взнос нужно оплатить сразу, и он составит от 10–20% цены квартиры или дома. Но можно частично покрыть его за счет материнского капитала, тогда из своего кармана сразу нужно будет отдать меньше. Некоторые банки устанавливают отдельные требования по размеру взноса ИП – для них он будет больше, чем для наемных работников.
  2. В качестве созаемщиков можно приглашать родных и близких, хотя не все банки дают такую возможность, а некоторые ограничивают круг созаемщиков только членами семьи, проживающие совместно – супруги, родители и дети. Кроме того, дополнительным требованием может быть условие, чтобы созаемщик не работал на ИП. У него должен быть другой источник доходов, не связанный с семейным бизнесом.
  3. Предприниматель может взять деньги на любой срок – от 1–3 до 15–30 лет. Отдельных ограничений для него ни в одном банке нет, но срок рассчитывается индивидуально с учетом финансового положения клиента.
  4. А вот процентная ставка для ИП будет выше при прочих равных условиях. В среднем для них предусмотрено повышение на 1–3 процентных пункта, такое требование действует практически во всех банках, которые работают с кредитами на личные нужды бизнесменам.

Требования к заемщику

С гражданством для заемщиков-предпринимателей все однозначно – нужно иметь российское и вести бизнес на территории РФ. Иначе, банку потребуется огромные усилия, чтобы разобраться в делах бизнесмена и оценить риски.

Возраст – совершеннолетний, в среднем минимальная планка 20–25 лет. По отдельным ипотечным программам есть условие – кредит доступен предпринимателю, который старше 27–30 лет, причем наемный сотрудник вправе получить деньги раньше.

Неравноправие наблюдается и в требованиях к опыту работы. Если сотруднику любой компании достаточно проработать на текущем месте не менее 3–6 месяцев, а в общем трудовой стаж должен превышать 6–12 месяцев, то бизнесмену работать нужно дольше. Чтобы заслужить доверие банка, минимальный опыт ведения деятельности должен превышать 1–2 года.

Сейчас сложно найти предложения для ипшников, проработавших менее 1,5-2 лет, большинство банков настроены на сотрудничество только с более опытными бизнесменами. В разных банках по-разному, но в целом – всегда больше, чем у тех, кто работает на «дядю».

Часть банков отказывают упрощенцам (УСН, ПСН, ЕНВД, ЕСХН) и работают только с бизнесменами на общей системе налогообложения, но все равно они не могут быть уверены, что в отчетности отражена реальная картина. Поэтому льгот для предпринимателей на ОСНО не предусмотрено – скидок им не положено.

Неохотно почти все банки финансируют предпринимателей, работающих в розничной торговле. Другие сферы деятельности также могут попасть под фильтр кредитора и оказаться в нежелательных.

Еще одно из основных требований – платежеспособность. У предпринимателя должно быть достаточно денег и на бизнес, и на жизнь, и на погашение запрашиваемого кредита. Убедить банк, что это вполне по силам ИП – главная задача. Но сделать это удастся лишь с нужными документами. Голословным убеждениям и клятвам кредитные эксперты не верят.

Какие документы требуются

Ипотека для ИП выдается после анализа всех документов:

  • о личности заявителя и его репутации;
  • о его финансовом положении;
  • об объекте ипотеки – недвижимости, которую он собирается покупать.

Проверка и оценка проходит в три этапа – сначала предварительное решение выносится на основании данных о самом заявителе, потом рассчитываются его финансовые возможности и определяется доступная сумма кредита, затем осмотру и оценке подвергается жилплощадь.

Также, как и остальным физическим лицам, предпринимателю нужно предъявить свой паспорт, свидетельство ИНН, а также СНИЛС. В дополнение к этому придется показать и специфическую подборку бумаг о ведении бизнеса – свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, выписку из ЕГРИП. Выписка из реестра предпринимателей должна быть свежая – не старше 3-10 дней, чтобы банк не завернул ее из-за неактуальности информации.

документы для оформления

Кредитную историю банк проверит и по бизнес-кредитам, и по личным долгам – в досье отобразятся все займы и ссуды. Там же будут и задолженности по судебным делам, поэтому лучше избавиться от всех долгов и погасить неуплаченные налоги, штрафы, пени, обязательства перед третьими лицами – за нанесенный ущерб, выплаты сотрудникам или алименты бывшей супруги. Иначе в ипотеке будет отказано. Получите свежую справку об отсутствии задолженности по налогам и сборам. Пригодится при обращении за кредитом.

Для подтверждения стабильного финансового положения на встречу с представителем банка нужно принести свою отчетность за прошлые периоды, а также налоговую декларацию 3-НДФЛ. Иногда запрашивается информация только за 1–2 последних года, иногда – и за 3–5 лет. Причем в течение этого срока деятельность должна быть безубыточной. Если бизнес уходит в минус, даже в течение 1–2 месяцев, такое неприемлемо для кредитора. Принимает банк только декларации с отметками налоговой инспекции, а не «домашнюю» бухгалтерию.

Лучше приготовить и выписку по собственной карте, куда вы отправляете себе с расчетного счета деньги на текущие расходы. Если у бизнесмена есть определенная фиксированная «зарплата» – это будет плюсом в глазах банка.

Как уже отмечалось, и расчетный счет для бизнеса, и карту для личных трат лучше иметь в том банке, куда идете за кредитом. Вероятность лояльного отношения при этом увеличивается.

На недвижимость понадобится стандартный пакет документов: свидетельство о праве собственности, основание из-за которого это право возникло, выписка из реестра прав на недвижимое имущество, данные о собственнике и зарегистрированных на этой жилплощади, отчет эксперта о рыночной стоимости объекта.

Процесс оформления ипотеки

Процедура оформления ипотечного займа для этой категории клиентов проходит аналогично выдаче кредита частным лицам – наемным сотрудникам. Отличие – в пакете рассматриваемых документов, оценке рисков и подтверждении доходов. Сам же процесс приема заявки, проверки данных, подбора недвижимости, регистрации и страхования залога остается неизменным.

Ипотечные программы

В 2019 году немногие банки готовы давать ипотеку владельцам бизнеса, но все же доступных предложений десятки. Вы можете выбрать подходящие условия и получить деньги на жилье в следующих учреждениях:

  • Банк Открытие выдает ипотеку по всем своим программам, если ИП проработал на территории РФ не менее 2 лет. Предъявить нужно финансовые и регистрационные документы, а также другие бумаги по списку банка.
  • Сбербанк России также работает с предпринимателями и лицами, ведущими частную практику – нотариусами, адвокатами. Они при обращении должны предоставить налоговые декларации за последние 1–2 года.
  • ДельтаКредит финансирует покупку жилья по своим программам не только наемных сотрудников, но и владельцев и учредителей компаний, индивидуальных предпринимателей. К заявке нужно приложить налоговую и управленческую отчетность, чтобы банк могу познакомиться с особенностями вашего бизнеса.

Ипотеки с господдержкой доступна индивидуальному предпринимателю по стандартам АИЖК. Вы можете получить льготное финансирование по ставке от 6% годовых, если подходите под нужную категорию заемщиков – молодая семья, многодетная семья, семья с детьми, родившимися в этом году.

Купить на выгодных условиях даже не льготникам удастся квартиру в новостройке или на вторичном рынке, дом, коттедж, таунхаус, комнату под 9–10% годовых.

Требования к заемщику позволяют подавать заявку ИП, но только при работе не менее 2 лет, причем без убытков. Доход подтвердить налоговой декларацией 3-НДФЛ. Возраст клиента – от 20 до 65 лет. Можно привлекать еще 3 созаемщиков. Ищите варианты взять такой кредит в банках-партнерах АИЖК.

Рассматривайте все возможные предложения в своем регионе, ведь они существенно отличаются в разных банках и можно существенно сэкономить, если найти оптимальный вариант.

Коммерческая ипотека для ИП

Ипотека индивидуальным предпринимателям предоставляется не только на покупку квартиры или строительство частного дома. Получить финансирование можно и на приобретение коммерческой недвижимости – торговые точки, офисы, производственный комплекс, складские помещения, землю под строительство или парковку.

Таких программ в российских банках еще меньше, но они есть. Посмотрите такие предложения по коммерческой ипотеке:

  • Транскапиталбанк, программа «Ипотека на коммерческую недвижимость». Предприниматели купить в кредит любые коммерческие объекты – нежилую недвижимость, в том числе и землю. Деньги доступны частным лицам, еще не открывшим бизнес, ИП и владельцам компаний. Ставка – от 13,35% годовых. Минимальная сумма – 300 000 рублей, первоначальный взнос – 10%, срок погашения 1–25 лет. Отчетность нужно предоставить за два квартала или за год, при необходимости представитель банка выезжает на место бизнеса для оценки финансового состояния предпринимателя. Банк работает с ИП на УСН, рассматривает заявки от нотариусов и адвокатов, а еще готов выдавать деньги бизнесменам с ярко выраженной сезонностью доходов. Ответ по заявке вы получите за 3 дня.
  • Юникредит банк, «Коммерческая ипотека». Индивидуальные предприниматели наравне с юрлицами могут получить по этой программе от 500 тысяч до 73 млн рублей для покупки любых коммерческих объектов, кроме гаражей, тех объектов, что расположены в «хрущевках», входят в уставной капитал компаний. Первоначальный взнос – 20% от стоимости, срок погашения – до 7 лет, ставка – назначается индивидуально, может быть переменной. Надо подтвердить отсутствие просроченной задолженности по кредитам, обязательств, которые могут вызвать дефолт, отсутствие неоплаченных документов к расчетным счетам. Юникредит банк не готов финансировать целый ряд видов деятельности – сельское хозяйство, девелоперов, ломбарды, лизинговые компании, игорные заведения, шоу-бизнес, производство табачных изделий или алкоголя, финансовые операции, арендный бизнес.
  • Сбербанк России, «Экспресс Ипотека». ИП могут приобрести только нежилую недвижимость. Срок – 15 лет, сумма – до 10 млн рублей. Первоначальный взнос – 30%. Срок ведения бизнеса – не менее 12 месяцев. Обязательно наличие расчетного счета в отделении банка, на территории обслуживания которого находится приобретаемый объект недвижимости.
  • Сложно найти и выбрать подходящее предложение по коммерческой ипотеке самостоятельно – обратитесь к Тинькофф Банк. Вы заполните заявку один раз, а он подберет вам лучшее решение из всех доступных у его банков-партнеров. Возможные условия по покупке офиса, склада, магазина, земли для ИП, специалистов с частной практикой и владельцев ООО: ставка от 14,5% годовых, первоначальный взнос – более 40% от цены объекта, срок возврата – 10 лет. Возможны кредитные каникулы в течение полугода. К налоговым декларациям нужно приложить справки о расчетах по налогам. Рассмотрение заявки займет 4 дня.

Процедура оформления такой ипотеки на коммерческую недвижимость для ИП не особо отличается от покупки жилья – все тот же набор требований и документов понадобится для заключения сделки. Отличия есть в условиях – сроки погашения бизнес-ипотеки меньше, чем при покупке личной недвижимости, вернуть деньги нужно не за 20–30 лет, а вдвое раньше.

Выводы

Ипотека для ИП доступна, но, чтобы взять деньги на покупку жилья или коммерческой недвижимости, бизнесмену нужно доказать наличие стабильного дохода.

За повышенные риски и трудоемкую оценку ИП придется больше платить по ипотеке – ставки по ней на 1–2% годовых превышают аналогичные предложения для сотрудников.

Предпринимателю не так просто получить ипотеку, поэтому, если есть возможность – оформляйте кредит на родных, которые работают по найму. Вы можете перевести на год все свои счета и карты в тот банк, где хотите взять в долг, чтобы ваши финансовые потоки стали прозрачны для кредитора.

Если подготовиться к обращению за ипотекой, можно повысить шансы на ее одобрение.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector