Как оформить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру

Брачный договор для ипотеки — это одновременно и способ урегулировать имущественные отношения в семье, и дополнительная гарантия одобрения банковского займа. Подписать его можно до свадьбы или во время супружеской жизни.

Договор выгоден в первую очередь для кредитора. Для супругов его влияние двоякое.

Особенности брачного договора

Брачный договор на ипотечную квартиру заключается, изменяется, расторгается добровольно, при согласии обоих подписывающих его лиц.

Можно выделить следующие его особенности:

  1. Договор позволяет избежать субъективности при разделе собственности в случае развода. Например, ипотека предоставлена жене и мужу как созаемщикам. По закону при разводе имущество и последующие платежи банку делятся поровну. Однако кто-то из супругов может обратиться в суд и попытаться доказать, что его доход выше, соответственно, и вклад в расходы на ипотеку больше. Достоверно установить, кто в семье сколько зарабатывал и сколько тратил, в т. ч. на ипотеку, невозможно. Поэтому целесообразно указать в договоре, какой процент суммы платежа вносит муж, а какой — жена.
  2. Документ защищает имущественные интересы граждан в тех случаях, когда это не регламентировано законодательством.
    Например, один из будущих супругов оформил договор на строительство жилья. Оплатил первый взнос. Взял ипотеку. На момент сдачи дома он уже состоит в браке. Когда право собственности на имущество зарегистрировано после свадьбы — оно совместно нажитое. Если муж и жена согласны, что делить поровну такую недвижимость несправедливо, они составляют контракт и указывают, как распределяются доли и расходы по объекту собственности.

Когда он требуется

Брачный контракт составляется и заключается при обоюдном согласии жениха и невесты или мужа и жены. Законодательством не предусмотрены случаи, когда его оформление является обязательным.

В некоторых сложных ситуациях договор поможет учесть интересы всех членов семьи и справедливо разделить имущество, грамотно выстроить отношения с банком.

  1. Ипотека была получена до заключения брака и контракта. Пара должна установить, будут они выплачивать заем вдвоем или кредитополучатель погасит задолженность один. От этого зависит, будет ли второму супругу полагаться часть недвижимости после развода. Без договора суд не может достоверно выяснить, как в семье распределялись затраты на платежи по кредиту, и при разводе второму супругу не гарантируется доля имущества. При принятии судебного решения и расчете размера доли учитываются период совместной выплаты займа, доходы членов семьи, наличие детей и условия опеки.
  2. Заем одобряется одному человеку. Если граждане состоят в браке и любой из них подает заявку на ипотеку, второй член семьи рассматривается как созаемщик. Избежать этого можно, только составив брачное соглашение.

подписание договора

Возможны 2 ситуации, когда кредит следует запросить на одного.

Во-первых, если жена или муж не согласны платить взносы и не претендуют на жилье. В договоре указывается, что все расходы на приобретение квартиры: первый взнос и платежи по ипотеке — возмещает один человек. Он же является владельцем имущества.

Во-вторых, если у одного из супругов плохая кредитная история. Чтобы избежать отказа в ипотеке, она оформляется на одного члена семьи. При этом в договоре можно предусмотреть, что второй супруг оплачивает первый взнос, страховку или иные расходы и получает долю объекта недвижимости.

Независимо от обстоятельств, в результате которых было подписано брачное соглашение, в нем можно предусмотреть возмещение расходов мужа или жены на оплату жилья как условие отказа от прав на собственность.

Кроме того, на заключении брачного контракта может настаивать банк. По закону такое требование необязательное. Но если в противном случае финансовая организация, предлагающая выгодные ставки кредитования, откажет в займе, то пара вынуждена соблюсти ее условия.

Как погасить займ при разводе

После развода делится не только имущество, но и финансовые обязательства. То есть если ипотека на приобретенную недвижимость не погашена, то задолженность распределяется поровну между бывшими женой и мужем.

Взыскать с плательщиков взносы по кредиту банку не всегда удается.

Во-первых, потому что доходы могут сильно отличаться. Заработной платы одного из них может не хватать на погашение половины займа.

Во-вторых, любой из супругов может отказаться выплачивать взносы, аргументировав это тем, что квартира ему не нужна. В таком случае либо он получает компенсацию за понесенные расходы и отказывается от прав на жилье. Либо второй кредитополучатель в одиночку гасит долг перед банком. Либо предмет залога переходит банку, а плательщикам возвращаются потраченные деньги.

В-третьих, любой из заемщиков может переехать, например за границу. Или просто не выполнять обязательства перед кредитной организацией, при этом не давая объяснений и не отказываясь от права собственности. Второй заемщик может потерять жилье, даже если будет в срок вносить в кассу банка свою часть долга. Чтобы компенсировать потери, банк продаст залоговое имущество и вернет кредитополучателям их деньги.

Чтобы предотвратить подобные ситуации, финансовые организации могут настаивать на брачном соглашении.

В нем указывается:

  • кто несет ответственность по кредиту при разводе;
  • в каких долях бывшие жена и муж уплачивают взносы по займу;
  • кому переходит собственность после развода;
  • предусмотрена ли выплата компенсации в адрес одного из бывших супругов;
  • как действует второй кредитополучатель, если бывший супруг не платит свою часть взносов, и т. д.

Заключив соглашение и рассмотрев в нем возможные осложнения, касающиеся ипотеки, пара может предотвратить конфискацию банком предмета залога. Например, один из заемщиков может выкупить у другого его часть квартиры согласно условиям договора.

Брачный договор при оформлении жилищного займа до регистрации брака

Если жена до замужества или муж до женитьбы купили жилье в ипотеку, выплачивать ее после свадьбы можно 2 путями:

  • заемщик рассчитывается с банком самостоятельно, супруг на недвижимость не претендует;
  • долг финансовой организации возвращается из общего бюджета семьи.

В первом случае в договоре между супругами указывается, что кредитополучатель единолично несет ответственность перед банком и является единственным владельцем предмета залога.

Во втором — нужно предусмотреть, на какую долю имущества претендует каждый из членов семьи при разводе, какую часть займа выплачивает.

О составлении договора кредитополучатель обязан проинформировать банк. Рекомендуется сделать это до подписания документа и удостовериться, что финансовая организация не изменит условий кредитования. Так как если банк посчитает, что заключенный контракт отрицательно скажется на выполнении обязательств по ипотеке, то он вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Брачный контракт во время брака

Составляя договор о распределении собственности во время брака, супруги вправе указать в нем, что имеют общее и раздельное имущество. К последнему может быть отнесена ипотечная квартира.

Часто встречающиеся причины оформления квартиры и займа на одного члена супружеской пары:

  • второй не нуждается в дополнительной недвижимости или не хочет платить кредит и проценты по нему;
  • муж или жена с большой долей вероятности получит отказ в займе (из-за плохой кредитной истории, состояния здоровья, возраста, наличия других обязательств, профессии, связанной с риском для жизни, и т.д.).

Во второй ситуации квартира необязательно становится собственностью плательщика ипотеки. В контракте можно указать, что супруг, не являющийся кредитополучателем, вносит первый взнос за жилье или компенсирует мужу/жене расходы. Взамен за ним закрепляется доля собственности.

Для оформления ипотеки на одного из состоящих в браке обязательно нужно письменное разрешение второго представителя пары.

Также следует учесть, что, если ипотека была оформлена на супругов как созаемщиков, после чего они заключили брачный контракт, они обязаны уведомить банк. В противном случае соглашение не будет распространяться на кредит и его нужно будет выплачивать на изначальных условиях.

Брачный контракт для ипотеки в Сбербанке

При оформлении семьей ипотеки в Сбербанке сотрудники предлагают подписать брачный контракт по форме банка. Делать это необязательно. Если только жена или муж не военнослужащие. Для этой категории граждан разработана особая программа кредитования и соглашение между состоящими в браке — непременное ее условие.

Если кредитополучатели решили заключить контракт с целью согласовать свои имущественные отношения и увеличить шанс одобрения ипотеки, документ в банк они должны предоставить вместе с заявкой на заем. Такое требование невыгодно для граждан, поскольку деньги на составление и удостоверение бумаги они потратят, а в оказании услуги банк может отказать.

Сбербанк, как и другие кредитные организации, требует уведомления об изменении или расторжении договора. И вправе установить в такой ситуации новые условия выплаты займа.

БД при ипотеке с материнским капиталом

Покупка жилья с использованием материнского капитала имеет некоторые особенности. Составлять контракт для ипотеки в этом случае не запрещается. Однако распорядиться имуществом в брачном договоре супруги могут только частично.

Согласно законодательству, квартира, оплаченная за счет государственных денег, делится между матерью, отцом и детьми. Лишить кого-то из родственников доли имущества невозможно. В договоре разрешается установить, кому какая часть жилья будет положена при разводе. Также можно распределить расходы на ипотеку и первый взнос.

При отсутствии контракта суд чаще всего делит имущество одним из 2 способов:

  1. Поровну между родителями и детьми.
  2. Учитывая долю материнского капитала в стоимости недвижимости. Каждому члену семьи достается доля, соответствующая проценту его части государственной помощи в общей стоимости жилья. Оставшиеся доли распределяются между владельцами, внесшими дополнительные средства.

Например, семья из 4 человек купила квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. По состоянию на 2019 год его размер — около 450 тыс. руб. Стоимость недвижимости — 6 млн руб. Согласно брачному соглашению, первый взнос в размере 2 млн руб. внес муж. На сумму 3550 тыс. руб. оформлена ипотека, которую супруги выплачивают совместно.

Доли могут быть разделены следующим образом:

  1. 450 тыс. / 6 млн = 7,5% — процент государственной помощи в стоимости жилья. Он делится на 4 части. 7,5% / 4 = 1,875% — доля каждого члена семьи.
  2. 2 млн / 6 млн = 33,3% — доля мужа за первый взнос.
  3. 3550 тыс. / 6 млн = 59,2% — часть ипотеки (ставка за пользование займом не учитывается). Она распределяется между родителями, они получают по 29,6%.

Если суд воспользуется таким методом расчета, доли составят:

  • 1,875% — у каждого из детей;
  • 1,875 + 29,6 + 33,3 = 64,775% — у мужа;
  • 1,875 + 29,6 = 31,475% — у жены.

В брачном контракте супруги могут установить другой способ распределения собственности. Если договора нет, доли делятся спустя 6 месяцев после снятия с имущества обременения.

Как правильно его составить

Утвержденной формы договора между состоящими в браке гражданами нет. Его участники могут составить текст самостоятельно или воспользоваться услугами юриста.

В контракте обязательно указываются реквизиты документов супругов, свидетельства о браке и бумаг на объекты собственности, которые упоминаются в договоре.

Большинство соглашений начинается с общих положений, затем размещаются разделы по разным видам имущества. Если речь идет о брачном договоре при ипотеке — условиям ее выплаты посвящается отдельный раздел. Когда семья платит несколько кредитов, владеет несколькими дорогостоящими объектами собственности, рекомендуется рассмотреть в договоре каждый из них.

Преимущества и недостатки

Преимущество брачного соглашения — возможность для супругов самим распределить доходы и расходы. Подробно регламентировав в нем права и затраты, они обезопасят себя и смогут избежать судебных слушаний. В частности, каждый супруг, владеющий раздельной собственностью, не отвечает ею перед кредиторами жены или мужа.

Разделение расходов в случае развода увеличивает шанс на одобрение займов.

Основной недостаток в том, что сумма кредита, предлагаемая каждому из состоящих в браке (если по договору один человек полностью берет расходы по покупке жилья на себя), будет меньше, чем для двоих работающих граждан.

Кроме того, если контракт составляется специально для банка, то для семьи это только источник дополнительных расходов.

Способы оформления

Способ оформления соглашения между мужем и женой (женихом и невестой) предусмотрен только один — заверение у нотариуса.

Документ составляется в 3 экземплярах, по одному получают каждый из супругов и нотариус.

Стоимость брачного договора состоит из государственной пошлины (в 2019 году — 6 базовых величин), услуг специалиста (около 5 тыс. руб.) и установленного процента от цены приобретаемого и распределяемого имущества (до 1%).

Оформить документ можно до свадьбы или в период брака, но не после развода.

Его содержание

К содержанию брачного соглашения предъявляется 2 требования:

  1. Оно регламентирует только имущественные отношения.
  2. В нем не могут ущемляться интересы одного из супругов.

образец брачного договора

Первый пункт означает, что в документе граждане, состоящие в браке, не прописывают, с кем остаются дети после развода, кто выполняет работу по дому, кто и как вправе проводить свободное время и т. п. Имущественные отношения включают распределение прав собственности и затрат. То есть можно установить, кому принадлежит объект собственности и кто компенсирует различные расходы, в т. ч. на ипотеку, содержание ребенка, оплату обучения, оздоровление и отдых.

При этом, чтобы избежать разногласий и субъективных трактовок, рекомендуется указывать суммы таких расходов. Например, не «Жена обеспечивает ребенка, а муж выплачивает ипотеку», а «Жена берет на себя расходы по содержанию ребенка в размере 20 тыс. руб. в месяц и оплату его обучения в сумме 1000 $ в год в период с 2019 по 2023 г. А муж платит 40 тыс. руб. в месяц за ипотеку в период с 2019 по 2028 г.».

Отсутствие ущемления означает, во-первых, что нельзя принуждать к подписанию документа. Во-вторых, что в основе распределения имущества должен лежать объективный принцип. Если кто-то из супругов хочет оставить себе собственность, заем за которую начал платить до брака, значит, и второй может воспользоваться тем же правом или потребовать что-то взамен.

В договоре следует указать факторы, которые повлияют на изменение его условий (рождение ребенка, ухудшение состояния здоровья, выход на пенсию). Новые нормы можно установить сразу или добавить при наступлении названных условий.

Возможно ли расторгнуть брачный договор

Брачное соглашение разрешается аннулировать или изменить в любое время, если оба супруга согласны на новые условия.

Однако из правила есть 2 исключения:

  1. Расторжение договора недопустимо, если его наличие — требование для выдачи ипотеки, прописанное в соглашении с банком. Нарушение последнего приведет к санкциям, установленным в документе за несоблюдение его норм.
  2. Если письменного требования нет, банк не вправе запретить клиентам изменять принципы их имущественных взаимоотношений. Но он может предложить менее выгодные условия кредитования. Например, сославшись на несоответствие плательщика, который по скорректированным условиям брачного контракта должен погашать ипотеку один, требованиям банка к уровню дохода заемщика.

Разрабатывая проект брачного соглашения, следует помнить, что его изменение не только потребует повторной оплаты, но и может привести к санкциям со стороны банка.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector