Особенности ипотечного кредитования в РФ

Ипотечное кредитование (ипотека) представляет собой особый банковский продукт, позволяющий наиболее быстрым способом решить жилищный вопрос: приобрести комнату, квартиру, собственный дом либо участок земли под его строительство.

Ипотека в России может предоставляться на различных условиях, ознакомиться с которыми следует перед тем, как обращаться в тот или иной банк за займом на жилье.

Особенности ипотечного кредитования в России

Ипотека — это отличное от других кредитных продуктов предложение, крупная денежная сумма, которая выдается на длительный срок. При этом приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) банку, выдавшему кредит, в качестве гарантии возврата заемщиком средств.

Развитие ипотечного кредитования в России ведет свою историю с середины 18 века, когда были созданы первые банки для дворян-землевладельцев. После отмены в 1861 году крепостного права в России сложилась целая система ипотечного кредитования: из государственных, акционерных, сословных, взаимных кредитных учреждений и товариществ, выдававших ссуды под залог земли и жилой недвижимости.

В современном виде ипотека в РФ возродилась лишь в 90-х годах (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г.), а массовое кредитование рынка недвижимости началось несколькими годами позднее (уже в 2005 году было выдано кредитов на сумму свыше 30 млрд руб.).

Сейчас практически любой банк имеет в своем портфеле несколько программ ипотеки, сотрудничает с теми или иными застройщиками, брокерами и риэлторами. Однако несмотря на большое разнообразие программ, можно выделить ряд особенностей отечественной ипотеки.

Во-первых, стороны кредитных отношений являются залогодателем и залогодержателем. Залогодатель — лицо, закладывающее приобретаемую недвижимость, залогодержатель — сторона, принимающая залог квартиры.

Во-вторых, ипотечное обязательство требует составления юридически грамотного договора. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в нем обязательно указывают:

  • предмет ипотечного кредита и оценку его стоимости;
  • сведения о сроках выполнения обязательства, сумме и особенностях;
  • сведения о внесудебном порядке взыскания;
  • данные залогодателя.

Сведения об ипотеке вносят в ЕГРП. До выплаты займа клиентом квартира остается в залоге у банка (то есть находится под обременением).

Срок ипотеки

Услуга ипотечного кредитования — долгосрочный банковский продукт, по условиям которого за установленный период клиент обязуется выплатить банку стоимость приобретенного жилища вместе с оговоренной процентной ставкой.

Средний срок погашения кредита сегодня равняется 10–15 годам, однако максимальный срок погашения кредита может варьироваться и достигать даже 30 лет.

Условно принято выделять долговые ипотечные обязательства нескольких видов:

  • краткосрочные (период выплат до 10 лет);
  • среднесрочные (выдаются на 10–20 лет);
  • долгосрочные (превышают 20 лет, однако должны быть погашены не более чем через 30 лет).

Многими банками и кредитными организациями устанавливается строго фиксированный срок выплаты ипотечного кредита, однако в зависимости от ситуации сроки могут быть изменены.

Долгосрочная ипотека позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа, легче совершать частично-досрочные погашения по мере возможности.

Краткосрочные долговые обязательства обязуют клиента погасить кредит за 5–10 лет. Главное преимущество этого типа состоит в том, что за меньший срок придется выплачивать меньше процентов, в результате покупка жилья будет выгоднее.

Минусами краткосрочной ипотеки являются высокий ежемесячный платеж и вероятность получить отказ в кредитовании в том случае, если у банка появятся основания для сомнений в платежеспособности клиента.

Каждый из типов кредитования имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому следует тщательно выбирать соответствующий период, за который можно погасить ипотечный заем в полном объеме и без просрочек.

Сумма займа

Важнейшим вопросом при оформлении займа является минимальная и максимальная сумма, которую можно получить для улучшения своих жилищных условий.

На размер минимальной суммы ипотечного займа напрямую влияет политика банка. В 2019 году эта сумма составляет около 30% от общей стоимости приобретаемой жилплощади. В некоторых случаях кредитная организация готова предоставить от 10 до 20% общей суммы под заем, однако делается это с большой неохотой, так как наиболее выгодными являются операции с крупными суммами.

расчет денежных средств

Максимальная сумма займа зависит от возможностей банка. Размер суммы, предоставляемой клиенту, варьируется от 70 до 80% стоимости квартиры, реже можно встретить предложения сделки на 90% цены, но они нередко ведут к увеличению размера кредитной ставки.

Влиять на максимальный размер могут такие факторы, как финансовое состояние клиента (и его семьи), наличие иждивенцев, долговых обязательств (незакрытых кредитов), кредитная история заемщика.

Можно отметить, что минимальная денежная сумма, предоставляемая крупными банковскими организациями на улучшение жилищных условий, составляет от 300 000 рублей. Максимальная сумма зависит еще от банковской направленности.

Показатели процентной ставки

Главным критерием сравнения ипотек, выдаваемых разными банками, является процентная ставка, определяющая сумму, которую клиент должен переплатить за предоставленный займ.

Ставка определяет то, какой процент от предоставленной суммы за установленный календарный период необходимо будет выплатить в пользу банка. Ее величина напрямую зависит от срока ипотеки, стоимости залога, наличия страховки, иных платежей.

По состоянию на 2019 год средняя ипотечная ставка по стране составляет 11–15% от основной суммы кредита, ставки в разных банках не сильно отличаются друг от друга (на 1–3%).

Особенностью ипотечного кредитования в России является возможность участия в различных ипотечных программах, позволяющих несколько снизить ставку. При получении заемщиком государственной субсидии у него появляется возможность снижения ставки до 7–10%.

Для сравнения процентной ставки чаще всего приводятся самые низкие показатели:

  • программа ипотечного кредитования Сбербанка включает ставку 6% в год;
  • ставка в банке ВТБ 24 представляет собой сумму от 8,9%;
  • Альфа-Банк при покупке уже готовой квартиры запрашивает от 8,25% общей суммы в год;
  • Райффайзенбанк предоставляет кредиты под 9,25% годовых.

Процентные ставки банков России вы можете посмотреть в нашей прошлой статье.

Большинством российских банков предоставляются ипотеки двух типов:

  • фиксированные — единожды установленные и не меняющиеся в зависимости от обстоятельств;
  • плавающие — оставляют на усмотрение банка возможность изменения в зависимости от обстоятельств, указанных в договоре.

Важно и то, является ставка номинальной или же рассчитанной с учетом ожидаемой суммы инфляции.

Вариант досрочного погашения

Выплата ипотечного кредита — процесс, занимающий не один десяток лет, при этом клиент обременен немалыми процентами. Поэтому, если появляется возможность, должник стремится погасить свою задолженность быстрее установленного времени. Досрочное погашение кредита регулируется статьей 810 Гражданского Кодекса РФ при условии наличия соответствующего пункта в кредитном договоре с банком.

Досрочное погашение ипотеки зависит от материальных возможностей клиента и может осуществляться как внесением части суммы, так и погашением всего остатка. Процедура досрочного погашения возможна только при одобрении банка в соответствии с плановыми сроками ежемесячной выплаты. В случае частичного погашения потребуется пересчет и составление нового графика ипотечных выплат.

Досрочное погашение ипотеки предоставляет клиенту ряд плюсов: снижение стоимости обязательного страхования жилья и здоровья должника, уменьшение процентной ставки при частичном погашении долга, а также возможность скорого снятия обременения с жилплощади при полной выплате суммы.

Поддержка государства

С целью облегчить гражданам выплату ипотечного кредита с 2015 года Правительством РФ была разработана особая программа государственной поддержки, осуществляемая Государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Получаемые клиентом субсидии уменьшают сумму основного долга и облегчают ежемесячные процентные выплаты.

Право претендовать на государственную поддержку появилось у следующих категорий граждан:

  • опекунов несовершеннолетних детей и усыновителей;
  • ветеранов войны;
  • инвалидов I и II групп;
  • родителей ребенка-инвалида.

Подтвердить обстоятельства, требующие помощи государства в выплате ипотеки, необходимо, предоставив соответствующие документы в Государственное Агентство.

Программа господдержки проводится в несколько этапов:

  • средства, выделенные государством, перечисляются на счет, через который происходит автоматическое погашение части долга;
  • государством предоставляются субсидии в 5% дополнительно в случае, если на момент оформления договора в семье появляется ребенок;
  • участники программы получают статус льготников;
  • погашение по программе осуществляется во всех банках РФ;
  • поддержка предоставляется гражданину однократно.

Кроме этого, программа государственной поддержки требует соблюдения ряда требований. Так, приобретаемое жилье должно быть для собственника единственным, стоимость квартиры не должна превышать стоимость аналогичного жилья по региону более чем на 60%, площадь помещения должна соответствовать установленным государством размерам.

Новостройки и вторичное жилье

Современный рынок недвижимости в России условно можно разделить на два типа — строящийся дом (новостройка) и уже эксплуатирующееся (вторичное) жилье. В соответствии с типом жилища банковские программы ипотеки предлагают клиенту разные условия займов.

При выборе типа жилья необходимо учесть все особенности кредитования.

Так, первичная ипотека предоставляется банком только на жилые помещения, находящиеся в строительстве, в качестве залога выступает право требования клиента прав на строящееся помещение, ипотека и вся документация оформляются только после сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, пакет документов, необходимый для завершения сделки, придется собирать дважды — с целью регистрации участия в долевом строительстве и для установления за клиентом права собственности на жилье.

В качестве залога во вторичной ипотеке выступает готовое жилое помещение, а необходимые документы подаются единожды — для оформления ипотечной сделки и регистрации собственника в ФРС.

Выбрать программу на первичном рынке жилья стоит в том случае, если заемщик:

  • планирует впоследствии продать квартиру по более выгодной цене;
  • хочет сделать квартиру полностью «под себя»;
  • готов платить страховку только за имущество, исключая расходы на проверку предыдущих владельцев (титул).

Вторичная ипотека подходит тем, кто:

  • не желает вкладываться в отделку помещения;
  • отдает дань уважения качеству жилого дома;
  • хочет скорее въехать в новую квартиру.

Практически любой банк в России кредитует покупку как новостроек, так и вторичного жилья.

Требования первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке представляет собой часть стоимости приобретаемого объекта, которая вносится в кредитную кассу для перечисления продавцу жилья из собственных средств заемщика. Остальная часть суммы выдается как ссуда, которую клиент обязуется погашать согласно установленным срокам и размерам выплат. Первоначальный взнос уменьшает как саму сумму кредита, так и процентную переплату.

Стандартные банковские программы устанавливают объем первоначального взноса, равный 20–30% от общей стоимости приобретаемого объекта. В зависимости от компании, выдающей заем, первый взнос может составлять 10% или не потребуется вовсе. Меньший процент часто устанавливается для клиентов-льготников, а также обладателей банковских счетов и зарплатных карт данной кредитной организации.

Взнос может быть внесен как личными средствами, так и сертификатами государственных программ, если выбранный клиентом банк участвует в их реализации. Одной из таких программ является программа материнского капитала, который можно использовать в качестве первого ипотечного взноса.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — особый вид услуг, призванный защитить кредитора от потери средств (их невозврата должником). Оно реализуется через страхование приобретаемого клиентом объекта, жизни и здоровья заемщика, титульного страхования от материальных потерь, которые может понести клиент в результате утери прав собственности на приобретаемый объект.

Приобретение пакета страхования является обязательным. Так как Правительство РФ стремится к улучшению условий для получения гражданами ипотечного кредитования, страхование ипотеки регулируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке».

сохранения жилья

Основная особенность такого страхования — выгодополучателем становится банк, выдававший заем на приобретение недвижимости, а не сам клиент страховой фирмы. При наступлении страхового случая, описанного в договоре, страховые выплаты поступают банку в качестве компенсации, размер этих выплат не превышает сумму остатка долга. Приобретать страховой полис можно как на весь срок кредитования, так и ежегодно. При этом ежегодное обновление страховки уменьшает финансовую ответственность клиента.

Договор о страховании ипотечного кредита заключается с самим банком, соответственно, выбирать придется ту страховую компанию, которая была им аккредитована. Базовые страховые случаи одинаковы для всех и включают такие стандартные ситуации, как пожар, урон, нанесенный стихийными бедствиями, затопление помещения, выявление технических дефектов здания, о которых не было указано в договоре.

Страхование жизни заемщика рассматривает следующие случаи:

  • смерть клиента из-за несчастного случая или болезни, выявленной после оформления договора;
  • полная потеря трудоспособности с последующим оформлением инвалидности первой или второй группы.

Иные условия получения страховых выплат содержатся в договоре со страховой организацией.

Требования к заемщику

На решение банка предоставить ипотеку потенциальному заемщику влияет то, соответствует ли клиент ряду требований.

Требования к заемщику при получении ипотеки бывают двух типов — обязательные, несоблюдение которых влечет за собой отказ в выдаче займа, и дополнительные, носящие рекомендательный характер, но улучшающие условия одобренного кредита.

К обязательным требованиям, одинаковым для всех банков, относятся:

  • гражданство Российской Федерации (необходимо предъявить паспорт гражданина России);
  • возраст (чаще всего от 21 года до 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин);
  • хорошая кредитная история (проверка, нет ли у клиента задолженностей и других невыполненных обязательств, осуществляется через БКИ (Бюро кредитных историй);
  • наличие банка в том же районе, где расположена недвижимость;
  • согласие на оформление сделки всех собственников приобретаемого жилья;
  • наличие у заемщика непрерывного трудового стажа (продолжительный трудовой стаж выступает гарантом устойчивого положения клиента).

К обязательным требованиям относится и подтверждение социального статуса, и принадлежность к специальной программе, если таковая предусмотрена.

Дополнительные требования к заемщику должны снизить риск невозврата денежных средств банку:

  • семейное положение, поскольку банковская организация рассматривает общий доход семьи;
  • наличие страхования жизни и здоровья клиента помимо обязательной страховки залоговой недвижимости;
  • отсутствие судимостей, подтвержденное специальным документом.

Все сведения, полученные о клиенте, тщательно изучаются банком, на основании этого анализа принимается решение о выдаче ипотечного кредита.

Подбор банка

К 2019 году более 600 кредитных организаций, зарегистрированных на территории РФ, имеют ипотечные программы, отличающиеся друг от друга условиями, процентной ставкой и предъявляемыми к клиенту требованиями. Для того чтобы ипотека не превратилась в тяжелое бремя, рекомендуется грамотно выбрать кредитора.

Изучение потенциальных кредиторов нужно начинать со следующего:

  • анализ деятельности компании (наличие социальных льгот, индивидуальный подход к клиенту, выгодные ставки и гибкие условия);
  • доказательство легитимности работы (дата регистрации, регистрационный номер, наличие лицензии и сроки действия);
  • изучение предлагаемых ипотечных программ (требования к клиенту, дополнительные условия, специальные предложения и социальные программы);
  • определение степени лояльности к клиентам (предлагаются ли дополнительные услуги по снижению процентной ставки и изменению графика выплат, предоставляется персональный менеджер, имеется онлайн-банкинг);
  • определение доступности банка (наличие филиалов, квалифицированный персонал, партнерство с застройщиками и страховыми фирмами и др.).

Для того чтобы не ошибиться при подборе подходящей ипотечной программы, можно прибегнуть к услугам профессиональных консультантов — работников самого банка или сторонних специалистов.

Калькулятор для расчета

Калькулятор для расчета ипотеки имеется практически у каждого банка. Он составляет план выплат в режиме онлайн и может вычислить наиболее оптимальную ежемесячную сумму с учетом всех процентных выплат и доплат.

Стоимость квартиры:
Первоначальный взнос:
Срок кредита:
Процентная ставка:
Схема погашения
Единоразовая комиссия
Ежемесячная комиссия
Ежегодная комиссия

В настройках онлайн-калькулятора можно установить способ расчета, выбрать валюту ипотеки, рассчитать сроки выплаты займа и годовую процентную ставку. Некоторые инструменты учитывают метод расчета (аннуитетный или дифференцированный) и имеют дополнительные настройки, позволяющие выбрать наиболее подходящее банковское предложение. Так, калькулятор с учетом комиссии позволяет узнать переплату по ипотечному кредиту при разных условиях.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (4 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector